La cession de bail et la sous-location de logement

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Vous êtes locataires et souhaitez quitter votre logement avant la fin de votre bail? Deux options pourraient vous permettre de ne pas avoir à payer votre loyer pendant que vous n’habitez pas dans le logement: la sous-location et la cession de bail.

 

Quelle est la différence entre la sous-location d'un logement et la cession d'un bail?

Une cession de bail peut être utile lorsque vous souhaitez quitter définitivement votre logement en cours de bail. Elle vous permet de transférer votre bail à une autre personne. Vous n’êtes alors plus responsable du bail.

La sous-location est souvent temporaire. Vous avez donc le droit de retourner à votre logement lorsque le contrat de sous-location prend fin. Toutefois, en sous-louant votre logement, vous demeurez responsable du bail et vous avez certaines responsabilités envers le sous-locataire.

 

Quels sont les effets d'une cession de bail et d'une sous-location de logement?

Dans le cas d'une cession de bail, la personne à qui vous avez cédé votre bail a tous les droits et toutes les obligations d'un locataire vis-à-vis le propriétaire. Quant à vous, vous n'avez plus aucun droit ni aucune obligation envers votre ancien propriétaire.

Dans le cas d'une sous-location, la personne à qui vous sous-louez votre logement devient temporairement locataire du logement. Elle a alors les mêmes droits qu’un locataire, sauf celui du maintien dans les lieux. Cela implique que vous pouvez réintégrer votre logement à la fin du bail.

Quant à vous, en tant que sous-locateur, vous demeurez responsable du bail. Cela implique que si le sous-locataire fait défaut de vous payer le loyer, vous demeurez redevable au propriétaire. Vous devrez donc payer.

En sous-louant votre logement, vous acquérez également les obligations d'un locateur vis-à-vis le sous-locataire. Vous devez fournir le logement en bon état, propre et habitable. Si des réparations au logement sont nécessaires et que le propriétaire ne les faits pas, le sous-locataire aurait un recours contre vous. Vous devez aussi veiller à ce que le logement soit paisible et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué (par exemple, se loger). 

 

Est-il toujours possible de céder mon bail ou de sous-louer mon logement?

Non. Le Code civil prévoit trois cas particuliers où la cession de bail et la sous-location sont interdites:

  • vous êtes une personne aux études et vous habitez un logement d'un établissement d'enseignement; 
  • vous logez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM); 
  • vous êtes marié ou uni civilement, votre logement est déclaré comme votre résidence familiale et votre conjoint refuse la sous-location ou la cession.

 

Comment procéder pour sous-louer mon logement ou céder mon bail?

Si vous êtes dans une situation qui vous permet de céder ou de sous-louer votre bail, vous devez, une fois le futur locataire trouvé, envoyer un avis de cession de bail ou de sous-location à votre propriétaire. 

L'avis doit inclure: le nom de la personne intéressée, son adresse et la date à laquelle la cession ou sous-location va se faire. L'avis doit être envoyé à l'adresse du propriétaire qui est inscrite sur le bail. Il doit être écrit dans la langue que vous avez utilisée pour écrire le bail. 

Vous trouverez un modèle d'avis sur le site Web de la Régie du logement ou en vous présentant à ses bureaux.

Le propriétaire a 15 jours à compter de la réception de l'avis pour vous répondre. Il n'a pas le droit de refuser la sous-location ou la cession de bail sans motifs sérieux(par exemple, incapacité de payer ou locataire avec des troubles de comportements). Le bail ou le règlement de l’immeuble ne peut pas vous empêcher de céder ou sous-louer votre logement . Si le propriétaire oublie ou ne répond pas à votre avis dans les 15 jours, c’est comme s’il l’avait accepté. 

 

Quels sont mes recours si le propriétaire refuse la sous-location ou la cession de bail?

Vous pouvez déposer une demande à la Régie du logement pour forcer votre propriétaire à accepter la cession de bail ou la sous-location de votre logement si celui-ci n'a pas de motif sérieux de la refuser.

Pour plus d'information sur le fonctionnement de la Régie du logement, consultez notre article L’audition devant la Régie du logement

 

Un propriétaire peut-il demander la résiliation de la sous-location?

Oui. Le propriétaire peut demander la résiliation de la sous-location lorsque le sous-locataire lui a causé un préjudice sérieux ou aux autres occupants de l'immeuble. Par exemple : il y a retards dans les paiements du loyer, le sous-locataire fait du bruit à un point tel que les autres locataires s'en plaignent, etc. 

Un propriétaire qui subit un préjudice sérieux du fait d'un sous-locataire peut aussi demander la résiliation du bail du locataire et une compensation financière pour les dommages causés. 

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.