Les obligations du locateur

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Félicitations! Vous et votre conjoint êtes maintenant les heureux propriétaires d'un joli duplex dans un secteur recherché. La locataire semble très gentille. Elle est d'ailleurs venue ce matin vous souhaiter la bienvenue... et vous informer, mine de rien, que le plafond de sa salle de bains s'émiettait progressivement dans sa baignoire.

Résolus à bien entamer cette nouvelle relation à titre de propriétaire, vous vous demandez quelles sont vos obligations. Dans cet article, Éducaloi vous en donne un aperçu. 

 

Les principales obligations du locateur

Le locateur a envers le locataire l'obligation notamment de :

  1. lui offrir un logement en bon état, propre et habitable; 
  2. lui procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (pouvoir utiliser le logement sans être dérangé de manière démesurée);  
  3. lui garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il est loué et l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail; 
  4. faire toutes les réparations nécessaires au logement à l'exception des menues réparations d'entretien; 
  5. ne pas changer la forme ou la destination du logement (par exemple,  transformer un immeuble résidentiel en immeuble commercial);

 

1.    L’obligation d’offrir un logement en bon état, propre et habitable

L'obligation de délivrance du logement, c’est-à-dire de permettre au locataire de prendre possession des lieux, est primordiale. Le locateur doit mettre à la disposition du locataire le logement loué avec tous les accessoires et les services auxquels il a droit, à la date convenue. Dans les faits, si vous avez conclu avec le locataire que ce dernier prendra possession du logement le 20 juin, vous devrez être en mesure, à cette date, de lui remettre les clés pour lui permettre d’emménager.

Cette obligation implique aussi l'obligation de remettre un logement en bon état. Le logement doit être propre et habitable. Vous devrez effectuer les réparations nécessaires au logement avant l’arrivée du locataire, et ce, à vos frais. 

 

2.    L’obligation de procurer la jouissance paisible du logement

Cela signifie que vous ne devez pas troubler le locataire en cours de bail; vous devez aussi vous assurer que ce locataire ne sera pas troublé par les autres locataires de l'immeuble. 

À cet égard, lorsqu’un locataire subit un dommage occasionné par un autre locataire, votre responsabilité peut être retenue. Le locataire doit, avant toute chose, vous aviser du problème, préférablement par écrit pour éviter tout malentendu. Si vous ne faites rien pour remédier à la situation et que le problème persiste par la suite, le locataire pourrait faire une demande à la Régie du logement afin d'obtenir une diminution de loyer, la résiliation du bail ou des dommages-intérêts. 

Toutefois, si le locataire est troublé par une personne qui n'est pas le locateur ou un locataire de l'immeuble, c'est-à-dire une personne qui échappe à votre contrôle (les voisins de l'immeuble d'à côté, un inspecteur de la ville, le facteur), vous n’aurez pas l'obligation d’indemniser le locataire pour les dommages qu’il aura subis. Ce locataire pourra néanmoins, dans certains cas, obtenir une diminution de loyer ou une résiliation du bail. 

 

3.    L’obligation de garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué

Cette garantie entraîne votre obligation de permettre au locataire de se servir du logement loué aux fins pour lesquelles vous lui avez loué. De façon complémentaire, vous devez entretenir le logement à cette fin durant toute la durée du bail. 

Votre responsabilité de garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué peut être réduite si le locataire ne vous avise pas que le logement se détériore à un point tel qu’il ne peut plus s’en servir pour le motif pour lequel il l’avait loué.

 

4.    L'obligation de faire les réparations nécessaires 

Vous êtes tenu, durant toute la durée du bail, d'effectuer les réparations nécessaires au logement. Les réparations mineures d'entretien, quant à elles, sont de la responsabilité du locataire. 

Si vous ne faites pas les réparations auxquelles vous êtes tenu, le locataire pourra demander à la Régie du logement de les exécuter lui-même et que vous le remboursiez. 

Si la Régie autorise cette demande, elle fixe les conditions de son exécution et attribue un montant prédéterminé pour les travaux. Il y aura alors compensation entre le montant accordé pour les travaux et le paiement du loyer. 

Néanmoins, le locataire n’est pas tenu de demander l'autorisation de la Régie de logement pour effectuer lui-même les travaux si les trois conditions suivantes sont remplies :

  • il vous a informé ou a tenté de vous informer; 
  • vous n’avez pas agi, malgré son avis; 
  • et la réparation est urgente et doit être faite le plus rapidement possible.

Le locataire aura le droit d'être remboursé des dépenses raisonnables engendrées et pourra, si nécessaire, retenir sur son loyer le montant de ces dépenses. Le locataire serait avisé de conserver les factures et reçus justifiant les travaux effectués.

 

5.    L’obligation de conserver la forme et la destination du logement

Tant le locateur que le locataire ont l’obligation de ne pas changer la forme ou la destination du logement. 

L’obligation de conserver la forme du logement signifie que vous ne pouvez pas modifier de façon sérieuse la forme matérielle du logement. Par exemple, vous ne pouvez pas changer à votre guise la subdivision du logement.

L’obligation de conserver la destination du logement signifie que vous ne pouvez pas changer la vocation du logement. Par exemple, vous ne pouvez pas transformer un immeuble à logements en immeuble commercial. 

Pour ces obligations, le recours approprié consiste à demander à la Régie du logement d'obliger le locateur ou le locataire à conserver le logement dans l'état où il a été loué et de ne pas en changer la destination ni la forme.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.