Le renouvellement de bail et la hausse de loyer

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Vous êtes tranquillement assis sur votre balcon par un beau soir du mois de mai lorsque votre propriétaire vient vous rendre visite. Il vous annonce qu'à partir du 1er juillet, vous devrez payer 630 $ au lieu de 580 $ pour votre logement.

Vous vous demandez si vous pouvez refuser cette hausse de 50 $. D'autres questions se bousculent dans votre tête: un avis verbal de hausse de loyer est-il valide? Devrez-vous absolument quitter les lieux si vous refusez cette augmentation? Comment annoncer votre refus à votre propriétaire? N'est-il pas un peu tard pour vous informer de ces changements?

Le Code civil du Québec impose au locateur les conditions auxquelles il peut effectuer une hausse de loyer ou toute autre modification aux conditions du bail. Éducaloi vous renseigne sur les étapes à franchir, les délais d’avis, votre droit de refus et les recours à la Régie du logement.

 

Le bail est-il reconduit (renouvelé) automatiquement?

Oui. La reconduction du bail résidentiel est en principe automatique. Cela signifie que lorsque le bail arrive à sa fin, il est automatiquement renouveléaux mêmes conditions. 

Ce principe s’applique au locataire (la personne qui a signé le bail), mais pas au sous-locataire. En effet, contrairement au locataire, le sous-locataire n’a pas le droit au maintien dans les lieux. 

 

Que doit faire le locateur s’il veut changer les conditions de mon bail lors du renouvellement?

Si le locateur veut apporter des modifications au bail, par exemple pour augmenter le montant du loyer, il doit nécessairement envoyer un avis écrit à son locataire. Le délai de l’avis varie selon le type de bail.

Exemple: Claude est locateur. Il désire prévenir ses locataires qu’une augmentation de loyer de 10.00 $ par mois est à prévoir.

Durée du bail :

Délai pour l'avis :

Selon l'exemple :

12 mois et plus

3 à 6 mois avant la fin du bail

Si le bail se termine le 30 juin 2018, Claude doit envoyer son avis entre le 1er janvier et le 31 mars 2018.

Moins de 12 mois

1 à 2 mois avant la fin du bail

Si le bail se termine le 30 novembre 2018, Claude doit envoyer l'avis à ses locataires entre le 30 septembre 2018 et le 31 octobre 2018.

Durée indéterminée

1 à 2 mois avant la modification demandée

Si la modification est prévue pour le 30 mai 2018, Claude doit envoyer l'avis à ses locataires entre le 30 mars 2018 et le 30 avril 2018.

 

Quand un avis de hausse de loyer est-il conforme à la loi?

L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer:

  • le montant du nouveau loyer proposé ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au montant du loyer en cours; 
  • la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier; 
  • le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer proposée;
  • toute autre modification demandée. 

Note: l’avis doit être écrit dans la même langue que celle employée pour le bail et doit être envoyé à l’adresse du locataire inscrite dans le bail.

La Régie du logement a développé un modèle d’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail à l’intention des locateurs.

 

Qu'arrive-t-il si un avis de hausse de loyer n'est pas conforme à la loi?

Il peut arriver que le propriétaire envoie un avis qui n'est pas conforme au modèle proposé par la Régie du logement. 

Par exemple, l'avis peut donner l'impression que le locataire n’a que deux choix: accepter la hausse de loyer ou quitter le logement. Ou encore, l'avis peut omettre de préciser que le locataire a un mois pour signifier par écrit qu'il n'est pas d'accord avec l’augmentation.

Peu importe le cas, le locataire qui désire contester la hausse de loyer devrait quand même envoyer, dans le mois de la réception de l’avis, une lettre au propriétaire pour lui dire qu'il refuse la hausse proposée. 

En effet, il est arrivé que la Régie du logement déclare qu'un tel avis était nul et que le propriétaire n'avait donc pas droit à la hausse de loyer demandée. Mais il est aussi arrivé qu'elle déclare que l'avis était valide, parce que le locataire n'avait subi aucun dommage à cause de sa non-conformité.

Les conséquences de la non-conformité de l'avis sont donc déterminées au cas par cas. Pour que l'avis soit déclaré nul, il faut non seulement que le locataire ait subi un dommage à cause de la non-conformité de l'avis, mais aussi que le locataire soit de bonne foi (c'est-à-dire qu'il n'avait pas l'intention de profiter de la situation). Il est donc plus prudent de ne pas se fier à la possibilité de demander la nullité de l'avis et de procéder comme s'il avait été donné conformément à la loi.

 

Comment savoir si l'augmentation est abusive?

Contrairement à ce que l’on croit, il n’y a pas de taux fixe pour l’augmentation des loyers. Plusieurs facteurs peuvent faire varier l’augmentation de votre loyer. Par exemple :

  1. Les frais d’énergie
  2. Les hausses de taxes municipales ou scolaires
  3. Variation dans les primes d’assurance
  4. Les travaux majeurs effectués
  • Par exemple, la réparation des fondations de l’immeuble, le sablage et le vernissage des planchers, etc.
  1. Les frais d’entretien 
  • Ce sont les frais encourus pour maintenir l’immeuble en bon état : le déneigement, la peinture, l’entretien de la tuyauterie, etc. 

En ce qui concerne les réparations majeures, si ces dernières profitent à l’ensemble des locataires d’un immeuble à logement, l’augmentation sera alors divisée selon le nombre de logements. Par contre, si des réparations ont lieu uniquement chez votre voisin, cela ne devrait pas se refléter sur le coût de votre loyer. 

Le site de la Régie du logement fournit un formulaire de calcul qui permet d’évaluer, en insérant les données requises, la hausse acceptable pour chaque loyer. S’il n’est pas obligatoire, il reste que ce formulaire peut, en illustrant les calculs et les données pertinentes, faciliter les négociations entre le locateur et le locataire. Le formulaire énumère les différentes dépenses qu’un régisseur prendrait en compte.

 

Que puis-je répondre à la proposition de modification des conditions du bail?

Dans le mois qui suit la réception de l’avis de modification du locateur, vous pouvez soit:

  • aviser le locateur que vous désirez quitter le logement; 
  • aviser le locateur que vous acceptez les modifications. Le bail sera ainsi reconduit selon les nouvelles conditions; 
  • aviser le locateur que vous refusez les modifications proposées. Le bail sera ainsi reconduit, mais le locateur pourra s'adresser à la Régie du logement pour qu'elle décide du sort des modifications proposées. 

Attention! Si vous n’avisez pas le locateur de votre refus, la loi considère que vous avez accepté les modifications proposées. Il est donc important d’aviser votre propriétaire si vous n’êtes pas d’accord avec ses propositions. 

 

Que peut faire le locateur si je refuse la hausse de loyer?

Dans le cas où vous refusez la hausse de loyer ou les modifications proposées par le locateur, ce dernier a 3 options :

  1. Il peut décider de ne rien faire. Dans ce cas, le bail sera renouvelé aux mêmes conditions qu'avant.
  2. Il peut négocier avec vous pour conclure une entente. En effet, il est toujours possible pour le locateur et le locataire de s’entendre à l’amiable.
  3. Il peut s'adresser à la Régie du logement pour qu'elle fixe le montant du loyer ou qu'elle se prononce sur la modification contestée. Il a un mois suivant la réception de votre avis de refus pour le faire. Si la Régie accepte la hausse du loyer, il est important de savoir que vous ne pourrez pas changer d'idée et annuler le renouvellement du bail, à moins d'une entente avec le locateur.

 

Qu'arrive-t-il si je ne reçois aucun avis de modification des conditions de bail?

Si vous n’avez reçu aucun avis du locateur vous indiquant une hausse de loyer ou une modification de bail, vous pouvez décider de conserver votre logement aux mêmes conditions, ou aviser votre propriétaire que vous allez quitter le logement. 

Dans le cas où vous désirez rester dans votre logement, aucun avis n’est nécessaire. Le bail sera renouvelé automatiquement et dans les mêmes conditions que le bail antérieur. 

Si vous faites le choix de déménager, envoyez à votre locateur un avis de non-reconduction du bail. La Régie du logement a développé pour vous un modèle à cette fin

S'il n'y a pas de durée fixée pour ce bail, le locataire doit donner un avis écrit d'un à deux mois avant de quitter les lieux. S'il s'agit d'un bail de 12 mois ou plus, le locataire doit donner son avis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Donc, pour les baux se terminant le 30 juin, l'avis doit être donné entre le 1er janvier et le 31 mars.

 

J'habite dans le logement, mais je n'ai pas signé le bail. Le locataire meurt ou décide de s'en aller. Puis-je rester?

Dans certains cas, oui, en vertu du droit au maintien dans les lieux. Voici les conditions pour chacune de ces deux situations.

Si le locataire décide de s'en aller

Vous pouvez rester et devenir locataire si vous remplissez les 3 conditions suivantes:

1. Vous êtes:

  • l'époux ou le conjoint uni civilement du locataire;
  • le conjoint de fait du locataire, habitant avec lui depuis au moins six mois;
  • un membre de la famille proche ou de la famille par alliance du locataire, habitant avec lui depuis au moins six mois.

Ici, "alliance" ne vise que l'alliance résultant du mariage ou de l'union civile.

2. Vous continuez d'habiter le logement.

3. Vous envoyez au propriétaire un avis écrit dans les deux mois suivant le décès. Cet avis doit indiquer qui vous êtes et le fait que vous voulez exercer votre droit au maintien dans les lieux. Vous pouvez vous servir du modèle "Avis en cas de décès du locataire" disponible sur le site de la Régie du logement.

Si le locataire décède

Vous pouvez rester et devenir locataire si vous remplissez les 3 conditions suivantes:

1. Vous habitiez avec le locataire au moment de son décès.

2. Vous continuez d'habiter le logement.

3. Vous envoyez au propriétaire un avis écrit dans les deux mois suivant le décès. Cet avis doit indiquer qui vous êtes et le fait que vous voulez exercer votre droit au maintien dans les lieux. Vous pouvez vous servir du modèle "Avis en cas de décès du locataire" disponible sur le site de la Régie du logement.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.