Le bail

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Le bail en matière de logement est le contrat qui vous lie avec le locateur. En échange du paiement du loyer, il vous permet de demeurer dans le logement et vous assure la jouissance paisible des lieux. Afin d'éviter tout malentendu, la Régie du logement a mis sur le marché un formulaire de bail obligatoire depuis 1996.

 

Qu'est-ce qu'un bail?

Le bail est un contrat de location entre le locataire et le locateur (propriétaire). Ce dernier s'engage par le bail, moyennant le paiement du loyer, à offrir la jouissance paisible du lieu loué.

Le bail et les règlements de l'immeuble doivent être rédigés en français. Toutefois le locateur et vous pouvez vous entendre autrement sur l'utilisation d'une autre langue.

 

À quoi fait-on référence quand on parle d'un bail de logement?

Le bail de logement est particulier. Plusieurs dispositions légales s'appliquent uniquement à ce type de bail. Il faut savoir qu'on ne signe pas un bail de logement uniquement pour l'appartement traditionnel dans un quartier résidentiel. Plusieurs situations peuvent vous amener à conclure ce type de contrat.

Ainsi, vous signez un bail de logement lorsque vous louez une chambre, une maison mobile ou un terrain destiné à recevoir une maison mobile.

À l'inverse, n'est pas un bail de logement:

  • le bail d'une chambre située dans un établissement hôtelier;
  • le bail d'une chambre dans un établissement de santé et de services sociaux;
  • le bail d'une chambre louée par le propriétaire dans sa résidence principale lorsque 2 chambres au maximum y sont louées (ou offertes en location) et que la chambre ne possède aucune sortie distincte, ni installations sanitaires indépendantes;
  • le bail d'un logement loué à des fins de villégiature;
  • le bail d'un logement dont plus du tiers de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l'habitation.

 

Quelle forme doit prendre un avis relatif au bail en provenance du locataire ou du locateur?

Tout avis qui a trait au bail, sauf celui donné par le locateur pour avoir accès au logement, doit être :

  • donné par écrit;
  • envoyé à l'adresse indiquée dans le bail ou toute nouvelle adresse du locataire;
  • rédigé dans la même langue que celle utilisée pour écrire le bail;
  • respecter les règles prescrites par règlements.

En général, l'avis ne respectant pas ces conditions est inopposable au destinataire. Cela veut dire que c'est comme s'il n'avait jamais été envoyé. Pour plus d'information consultez le site de la Régie du logement pour y trouver des modèles d'avis.

 

Les règlements d'un immeuble font-ils partie du bail?

Oui, les règlements sont considérés comme faisant partie du bail. Le locateur a donc l'obligation, avant la conclusion du bail, d'en remettre un exemplaire au locataire. Principalement, les règlements portent sur la jouissance paisible des lieux, l'usage, l'entretien des logements et des lieux d'usage commun.

Ce type de règlements est important, entre autres, pour ce qui est de l'interdiction de la présence d'animaux domestiques dans un logement. Pour plus d'information concernant les animaux, consultez l'article L'animal et le logement.

 

Le locateur a-t-il l'obligation de remettre une copie du bail?

Oui, dans les dix (10) jours qui suivent la conclusion du bail, le locateur a l'obligation de vous remettre un exemplaire. Depuis le 1er septembre 1996, le formulaire de bail de la Régie du logement est obligatoire. Il doit être utilisé pour tout nouveau bail de logement qu'il s'agisse d'une chambre, d'un appartement, d'un condominium ou d'une maison.

D'autre part, si le bail est reconduit et que vous vous entendez, s'il y a lieu, sur les modifications proposées, le locateur devra vous remettre avant le début de la reconduction, un écrit qui fait état des modifications au bail initial.

 

Comment procéder pour savoir le montant du loyer que l'ancien locataire payait avant mon arrivée?

Le locateur a l'obligation, lors de la signature du bail, d'y inscrire ou de vous remettre un avis indiquant le loyer le plus bas payé dans les douze (12) derniers mois précédant le début du bail ou le loyer qui a été fixé par la Régie du logement.

Il n'est pas tenu de vous donner cette information s'il s'agit d'un logement loué:

  • par une coopérative d'habitation;
  • dans une habitation à loyer modique;
  • dans un immeuble nouvellement bâti;
  • dans un immeuble qui a récemment changé d'affectation.

Tout nouveau locataire ou sous-locataire qui paie un loyer supérieur au loyer des douze (12) mois précédents la location, peut demander à la Régie du logement de fixer le loyer. La demande doit être faite dans :

  • les dix (10) jours de la conclusion du bail;
  • les deux (2) mois du début du bail si les locataires n'ont pas reçu l'avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des douze (12) mois précédents;
  • les deux (2) mois de la connaissance de l'avis du locateur qui comportait une fausse déclaration.

 

Y a-t-il des clauses de bail qui ne sont pas valides?

Oui. Le locateur et le locataire peuvent dans le bail s'entendre sur les modalités de paiement de loyer, sur des travaux à faire (ex. : réparation, peinture), ou sur l'utilisation des lieux (ex.: stationnement).

Mais vous ne pouvez dans une clause du bail aller à l'encontre des dispositions impératives de la loi sur le logement résidentiel. Si vous le faites, la clause sera "sans effet", c'est à dire que légalement, c'est comme si elle n'existait pas.

Par exemple, une clause de bail peut être sans effet lorsqu'elle:

  • limite la responsabilité du locateur ou l'exonère de toute responsabilité relative au logement ou vous rend responsable d'un dommage causé sans votre faute;
  • prévoit que le locateur refuse la cession du bail ou la sous-location des lieux;
  • vise à modifier les droits des locataires parce qu'en cours de bail il y a eu augmentation du nombre d'occupants dans le logement (à moins que ce soit justifié par les dimensions du logement);
  • stipule que le loyer total sera exigible en cas de défaut de paiement;
  • a pour but de réajuster le loyer en cours de bail dans un bail à durée fixe de douze mois ou moins.

 

Je n'ai qu'un bail verbal. Est-ce que j'ai quand même des droits?

Oui. L'occupation d'un logement avec l'accord du propriétaire crée ce qu'on appelle un "bail par tolérance". Un tel bail est valide et crée sensiblement les mêmes droits et les mêmes obligations qu'un bail écrit. De plus, si le bail est à durée indéterminée (il n'y a pas d'entente avec le propriétaire sur le moment où il doit se terminer / être renouvelé), il peut être résilié par le locataire sur avis d'un mois.

Rappelons que ce n'est pas le cas pour le bail à durée déterminée, qui doit pour sa part être respecté jusqu'à la fin, sauf dans les situations prévues par la loi ou avec l'accord du propriétaire. Pour en savoir plus, consultez notre article La résiliation du bail par un locataire.

 

Mon propriétaire actuel vend l'immeuble où j'habite. Est-ce que je suis obligé de partir comme le prétend le futur propriétaire?

Non. Le droit au maintien dans les lieux continue de s'appliquer en faveur du locataire qui respecte ses obligations, même si le propriétaire de l'immeuble change.

Toutefois, le nouveau propriétaire peut généralement exiger le départ du locataire lorsqu'il veut subdiviser le logement, le démolir, l'agrandir ou changer son affectation. Il peut également reprendre le logement s'il veut s'y loger ou y loger certains membres de sa famille. Cela peut donner droit à certaines indemnités. Pour en savoir plus, consultez notre article La reprise du logement et l'éviction.

Attention! Les personnes âgées de 70 ans et plus bénéficient d’une protection particulière contre la reprise de logement ou l’éviction.

En dehors de ces situations, rien n'empêche un propriétaire d'offrir de l'argent à un locataire pour qu'il renonce à son droit au maintien dans les lieux et se trouve un nouveau logement. Le locataire est libre d'accepter ou non cette entente.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.