La reprise du logement et l’éviction

ozlemonal / iStock / Getty Images
Vous habitez paisiblement votre logement depuis quelques temps. Vous l’avez aménagé à votre goût, le loyer vous convient, l’entourage vous plaît, vous n’avez nulle intention de le quitter. Mais voilà, le propriétaire vous appelle pour vous dire qu’il entend reprendre le logement à la fin du bail pour s’y loger. Vous découvrez qu’il y logera en fait deux de ses amis et ce, durant quelques mois seulement. A-t-il le droit de vous demander de quitter votre logement?
 

Pour quelles raisons un locateur peut-il reprendre un logement?

Le locateur d’un logement peut reprendre le logement pour :

  • L’habiter lui-même;
  • Loger ses enfants ou ses parents;
  • Loger tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Un allié, au sens de la loi, est une personne parente par alliance avec le locateur. Par exemple, une belle-mère, une belle-sœur, un gendre (toujours dans la mesure où le propriétaire est le principal soutien de cette personne);
  • Loger son conjoint dont il est séparé ou divorcé, mais pour lequel il demeure le principal soutien;

 

Quand le locateur peut-il évincer un locataire?

Le locateur peut évincer un locataire lorsqu’il désire subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation, c’est-à-dire sa nature (par exemple, transformer un logement d’habitation en bureaux commerciaux).

 

Le locateur peut-il se prévaloir de son droit à la reprise du logement en tout temps?

Non. Le locateur ne peut pas, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise du logement s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise et qui est du même genre que celui que vous occupez. Le logement doit être situé dans les environs et avoir un loyer équivalent.

 

Quels sont les délais à respecter quant à l’avis d’éviction et celui de la reprise de logement?

Le locateur qui veut évincer un locataire ou reprendre le logement doit aviser le locataire par écrit dans les délais prévus par la loi, soit :

  • Six mois avant la fin d’un bail, s’il a une durée déterminée de plus de 6 mois;
  • Un mois avant la fin du bail, si le bail a une durée de six mois ou moins;
  • Six mois avant la date prévue pour la reprise ou l’éviction dans le cas d’un bail à durée indéterminée.

L’avis de reprise du logement (voir le modèle sur le site de la Régie du logement) doit indiquer notamment les éléments suivants :

  • La date prévue pour la reprise;
  • Le nom du bénéficiaire (la personne en faveur de qui le propriétaire veut reprendre le logement) avec, s'il y a lieu, son degré de parenté ou son lien avec le locateur.

L’avis d’éviction (voir le modèle sur le site de la Régie du logement), quant à lui, doit indiquer notamment le motif et la date d’éviction.

Attention! la reprise ou l’éviction peut avoir lieu à une date plus tardive que celle prévue, soit à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal ou s’il y a entente entre les parties.

 

Ai-je le droit de refuser la reprise du logement ou l’éviction?

Oui.

Pour la reprise du logement

Dans le mois où vous recevez l’avis de reprise du logement, vous devez aviser le locateur de votre intention d’accepter ou de refuser de quitter le logement. Si vous ne le faites pas ou si vous oubliez d’aviser le locateur, vous êtes réputé avoir refusé de quitter les lieux.

Si vous refusez de quitter le logement, vous pouvez tenter de trouver une entente avec votre locateur. Autrement, le locateur peut reprendre le logement avec l’autorisation de la Régie du logement. Le locateur doit faire une demande à cet effet auprès de la Régie dans le mois suivant la réception de votre refus ou de la fin du délai que vous aviez pour lui fournir. Lors de l’audition devant la Régie du logement il devra démontrer qu’il veut vraiment reprendre le logement pour les motifs mentionnés dans l’avis.

Pour l’éviction

Pour l’éviction, c'est différent. En effet, en tant que locataire, vous avez un mois à partir de la réception de l’avis d’éviction pour aviser le locateur de votre intention d’accepter ou de refuser de quitter le logement. Si vous ne le faites pas ou si vous oubliez d’aviser le locateur, vous êtes considéré avoir accepté de quitter le logement.

Si vous refusez de quitter le logement, vous pouvez tenter de trouver une entente avec votre locateur. Autrement, vous devrez vous adresser à la Régie du logement avant la fin du délai d’un mois.

Il est donc très important d’aviser votre locateur de votre refus et de déposer une demande à la Régie du logement dans les délais prévus. Dans ce cas, le locateur devra démontrer devant la Régie du logement qu’il veut vraiment subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation conformément à ce que prévoit la loi.

Une protection supplémentaire pour les aînés à faible revenu

La loi empêche la reprise de logement ou l’éviction du locataire si lui ou son conjoint :

  • est âgé de 70 ans ou plus;
  • habite le logement depuis 10 ans ou plus;
  • a un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique (HLM).

Mais même dans cette situation, le propriétaire conserve son droit de reprendre le logement dans certains cas précis. Communiquez avec la Régie du logement pour en savoir plus.

 

Une indemnité est-elle accordée dans les cas d’éviction et de reprise de logement?

Dans le cas de l’éviction, le locateur doit vous donner une indemnité de trois mois et des frais de déménagement raisonnables. L’indemnité est payable à la fin du bail et les frais de déménagement sur pièces justificatives (reçus, factures, contrat de location de camion). Si vous considérez avoir subi des dommages plus élevés, vous pouvez déposer une demande à la Régie du logement pour en fixer le montant.

Pour ce qui est de la reprise du logement, le locataire doit s’adresser à la Régie du logement pour obtenir une compensation pour ses frais de déménagement.

Si la Régie du logement autorise la reprise du logement par le propriétaire ou l’éviction du locataire, elle peut aussi imposer des conditions comme le paiement d’une indemnité pour les frais de déménagement ou reporter la date du départ du locataire.

 

Quels sont mes recours en cas de mauvaise foi du locateur?

Si l’éviction ou la reprise du logement a été obtenue de mauvaise foi, que vous y ayez consenties ou non, vous pouvez demander des dommages-intérêts au locateur. En plus de la compensation de vos pertes, vous pouvez également demander à la Régie du logement que le locateur qui vous a évincé ou a repris le logement soit condamné à vous payer des dommages-intérêts punitifs, c’est-à-dire des sommes supplémentaires octroyées pour punir une personne en raison de son mauvais comportement.

Il y a mauvaise foi d’un locateur lorsque la reprise ou l’éviction est faite pour une raison autre que celles permises par la loi, qu’il a tenté de nuire au locataire ou qu’il a agi de façon excessive ou déraisonnable.

 

Qu’arrive-t-il si l’éviction et la reprise du logement n’ont pas lieu?

Si le locateur n’exerce pas ses droits de reprise du logement ou d’éviction à la date prévue, le bail est renouvelé automatiquement, si vous continuez d’occuper le logement et que le locateur y a consenti.

Le bail peut aussi être renouvelé dans le cas où le tribunal refuse la reprise ou l’éviction et que la décision est rendue après l’expiration des délais prévus pour éviter la reconduction du bail ou pour le modifier.

Néanmoins, le locateur peut demander la fixation du loyer dans le mois suivant la décision de la Régie du logement.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.