La reprise du logement et l’éviction

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Un locataire a le droit de conserver son logement tant qu’il respecte les conditions de son bail. Il existe cependant certaines situations bien encadrées par la loi où un propriétaire peut reprendre le logement ou évincer le locataire.

 

Qui peut reprendre un logement?

Seul un propriétaire peut reprendre un logement habité par un locataire. Si c’est une compagnie qui est propriétaire, elle ne peut pas reprendre le logement. Par exemple, dans le cas d’un immeuble qui appartient à une compagnie, le gestionnaire de celle-ci ne peut pas reprendre possession d’un appartement pour que son fils y habite.

Lorsque l’immeuble à logement est détenu en copropriété indivise, les copropriétaires ne peuvent pas le reprendre, sauf s’il n’y a que deux copropriétaires et que ceux-ci forment un couple. 

 

Pour quelles raisons un propriétaire peut-il reprendre un logement?

Le propriétaire d’un logement peut le reprendre pour:

  • L’habiter lui-même;
  • Loger ses enfants ou ses parents;
  • Loger son conjoint dont il est séparé ou divorcé, mais pour lequel il demeure le principal soutien; 
  • Loger tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.
    • Un «allié», au sens de la loi, est une personne parente avec le locateur par mariage ou union civile. Par exemple, une belle-mère, une belle-sœur, un gendre (toujours dans la mesure où le propriétaire est le principal soutien de cette personne).

 

Le propriétaire peut-il reprendre le logement en tout temps?

Non. À moins d’avoir le consentement du locataire, le propriétaire ne peut pas se prévaloir du droit à la reprise du logement s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise. L’autre logement doit être du même genre, être situé dans les environs et avoir un loyer équivalent.

 

Pour quelles raisons le propriétaire peut-il évincer un locataire?

Le propriétaire peut évincer un locataire s’il désire subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation, c’est-à-dire sa nature (par exemple, transformer un logement d’habitation en bureaux commerciaux).

Si le propriétaire veut mettre fin au bail parce que le locataire ne paie pas son loyer ou ne respecte pas d’autres obligations du bail, on parle alors d’une résiliation de bail et non d’une éviction. Les règles sont différentes.

 

Quels sont les délais à respecter quant à l’avis d’éviction et celui de la reprise de logement?

Le propriétaire qui veut évincer un locataire ou reprendre le logement doit aviser le locataire par écrit dans les délais prévus par la loi, soit:

  • Pour un bail à durée déterminée de plus de 6 mois, 6 mois avant la fin d’un bail
  • Pour un bail à durée déterminée de 6 mois ou moins, 1 mois avant la fin du bail
  • Pour un bail à durée indéterminée, 6 mois avant la date prévue de l’éviction ou de la reprise.

L’avis de reprise du logement (voir le modèle sur le site de la Régie du logement) doit indiquer les éléments suivants :

  • La date prévue pour la reprise;
  • Le nom de la personne en faveur de qui le propriétaire veut reprendre le logement avec, s'il y a lieu, son degré de parenté ou son lien avec le locateur.

L’avis d’éviction (voir le modèle sur le site de la régie), quant à lui, doit indiquer le motif et la date de l’éviction.

La reprise ou l’éviction peut avoir lieu à une date plus tardive que celle prévue, soit à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal ou s’il y a entente entre les parties.

 

Un locataire peut-il refuser la reprise du logement ou l’éviction?

Oui. 

Pour la reprise du logement

Dans le mois suivant la réception de l’avis de reprise du logement, le locataire doit aviser le propriétaire de son intention d’accepter ou de refuser de quitter le logement. S’il ne l’avise pas, cela équivaut à un refus de quitter les lieux. 

Le locataire qui refuse de quitter le logement peut aussi tenter de s’entendre avec le propriétaire.

S’il n’y a pas d’entente, le propriétaire peut demander l’autorisation à la Régie du logement pour reprendre le logement. Le propriétaire doit faire une demande à cet effet auprès de la Régie dans le mois suivant la réception du refus ou de la fin du délai qu’a le locataire pour refuser. Lors de l’audition devant la Régie du logement il devra démontrer qu’il veut vraiment reprendre le logement pour les motifs mentionnés dans l’avis.

 

Pour l’éviction

Pour l’éviction, c'est différent. En effet, le locataire a un mois à partir de la réception de l’avis d’éviction pour aviser le propriétaire de son intention d’accepter ou de refuser de quitter le logement. S’il oublie d’aviser le propriétaire, c’est comme s’il avait accepté de quitter le logement.

S’il refuse de quitter le logement, il peut tenter de trouver une entente avec le propriétaire. Autrement, il doit s’adresser à la Régie du logement avant la fin du délai d’un mois. Il est donc très important pour le locataire d’aviser le propriétaire de son refus et de déposer une demande à la Régie du logement dans les délais prévus.

Si le locataire dépose une demande à la régie, le propriétaire devra démontrer devant la Régie du logement qu’il veut vraiment subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation conformément à ce que prévoit la loi.

Une protection supplémentaire pour les aînés à faible revenu

La loi empêche la reprise de logement ou l’éviction du locataire si lui ou son conjoint :

  • est âgé de 70 ans ou plus;
  • habite le logement depuis 10 ans ou plus;
  • a un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique (HLM).

Mais même dans cette situation, le propriétaire conserve son droit de reprendre le logement dans certains cas précis. Communiquez avec la Régie du logement pour en savoir plus.    

 

Une indemnité est-elle accordée dans les cas d’éviction et de reprise de logement?

Dans le cas d’une éviction, le propriétaire doit donner au locataire une indemnité de 3 mois et des frais de déménagement raisonnables. L’indemnité est payable à la fin du bail. Pour les frais de déménagement, le locataire doit fournir des pièces justificatives (reçus, factures, contrat de location de camion). Si le locataire croit avoir subi des dommages plus élevés, il peut déposer une demande à la Régie du logement pour en fixer le montant. 

Pour ce qui est de la reprise du logement, à moins de s’entendre avec le propriétaire, le locataire doit s’adresser à la Régie du logement pour obtenir une compensation pour ses frais de déménagement.

Si la Régie du logement autorise la reprise du logement par le propriétaire ou l’éviction du locataire, elle peut aussi imposer des conditions comme le paiement d’une indemnité pour les frais de déménagement ou reporter la date du départ du locataire.

 

Quels sont les recours du locataire en cas de mauvaise foi du propriétaire?

Si l’éviction ou la reprise du logement a été obtenue de mauvaise foi, le locataire peut demander des dommages-intérêts au propriétaire. C’est le cas, même si le locataire a consenti à l’éviction. En plus de la compensation de ses pertes, le locataire peut également demander à la Régie du logement que le propriétaire qui l’a évincé ou a repris le logement soit condamné à lui payer des dommages-intérêts punitifs, c’est-à-dire des sommes supplémentaires octroyées pour punir une personne en raison de son mauvais comportement. 

Il y a mauvaise foi d’un propriétaire lorsque la reprise ou l’éviction est faite pour une raison autre que celles permises par la loi, qu’il a tenté de nuire au locataire ou qu’il a agi de façon excessive ou déraisonnable.  

 

Qu’arrive-t-il si l’éviction et la reprise du logement n’ont pas lieu?

Si le locataire continue d’occuper le logement sans opposition et que le propriétaire n’exerce pas ses droits de reprise du logement ou d’éviction à la date prévue, le bail est renouvelé automatiquement. 

Si la Régie refuse la reprise ou l’éviction, le bail se poursuivra comme prévu. Cependant, si la Régie rend sa décision après la fin des délais prévus pour éviter la reconduction du bail ou pour le modifier, le bail sera renouvelé automatiquement. Néanmoins, le propriétaire peut demander la fixation du loyer dans le mois suivant la décision de la Régie du logement.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.