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En manchette

Pour désamorcer les vices cachés

Un vendeur vend, un acheteur paie et hop! Un piéton devient automobiliste ou un locataire se fait propriétaire. Une fois la vente accomplie, le vendeur peut-il s’en laver les mains ? Pas si un vice caché se révèle.


Il se peut en effet que la maison, la voiture ou l'ordinateur vendu soit affecté par des vices qui n'étaient pas apparents au moment de la vente. Ce sont des vices cachés et le fait qu'ils se soient révélés pourrait bien remettre en question la vente, son prix, et donc la responsabilité du vendeur.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

C'est d'abord un « vice », c'est à dire un défaut suffisamment important pour laisser croire que l’acheteur aurait renégocié le prix à payer ou même laissé tombé l'achat s’il avait pu connaître l’état réel de ce qu’il a acheté. L’usure normale n’est pas un vice.

Ce vice doit aussi être « caché », c'est à dire que l’acheteur ne peut soupçonner sa présence en faisant un examen sérieux de ce qu’il achète.

Enfin, le vice caché doit avoir existé avant la vente du bien.

Une fosse septique fissurée, un drain pluvial bouché, une faiblesse dans une poutre sont de bons exemples de vices cachés. En revanche, une tuile de céramique mal collée dans la salle de bain, ce n’est pas suffisamment sérieux pour constituer un « vice », et un revêtement de toiture visiblement très endommagé ne peut pas être considéré « caché ».

Évidemment, si le vendeur signale l’existence du vice avant la vente, il cesse d’être caché.

Que peut faire l’acheteur qui découvre un vice caché après la vente ?

D’abord et avant tout, l’acheteur doit aviser par écrit son vendeur de l’existence du problème. Il doit le faire rapidement puisque tout retard pourrait causer des dommages qu’il ne pourra ensuite réclamer.

Trois réclamations distinctes s’offrent à l’acheteur. Il peut réclamer du vendeur qu’il règle le problème à ses frais. Il peut aussi lui demander l’argent nécessaire pour faire effectuer les travaux ou compenser la perte de valeur du bien. Et s’il s’agit d’un vice très grave, l’acheteur peut exiger que la vente soit annulée.

Et si le vendeur ne savait pas qu’il y avait des vices cachés ?

Le vendeur est responsable de tous les vices cachés du bien au moment de la vente, peu importe qu’il en ait ignoré l’existence ou qu’il les ait personnellement constatés.

En outre, si le vendeur connaissait l’existence du vice, l’acheteur pourra réclamer que le vendeur le dédommage pour les dépenses liées aux problèmes causés par la réparation du vice, ou l’annulation de la transaction (perte de jouissance, nuitées à l’hôtel, par exemple). Cela peut alourdir énormément la note à acquitter pour le vendeur.

Comment se protéger lorsqu’on achète un bien ?

Rappelons que, pour être « caché » le vice doit pouvoir échapper à un examen sérieux. L’acheteur doit donc examiner avec prudence le bien acquis pour en constater l’état.

L’intervention d’un expert constitue cependant la meilleure des précautions, particulièrement si le bien a de la valeur, qu’il est usagé ou que l’acheteur ne s’y connaît pas en la matière. Si un expert en bâtiment ne trouve rien à redire sur la maison qu’un acheteur se prépare à acquérir, on voit mal comment le vendeur pourra par la suite prétendre que tel ou tel défaut constaté était apparent au moment de la vente.

Y a-t-il d’autres recours pour l’acheteur d’un bien déficient ?

Oui. Un vendeur peut parfois vendre quelque chose qui ne lui appartient pas totalement. Les entrepreneurs, les architectes et les ingénieurs qui ont participé à la construction d’un immeuble sont responsables de ce qu’ils ont fait pendant les cinq années suivantes. La Loi sur la protection du consommateur crée également des obligations pour les vendeurs, et donc des recours pour les acheteurs.

Enfin, il existe toutes sortes de garanties qui peuvent être fournies par le vendeur, mais également par l’APCHQ (Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec), les courtiers impliqués dans la vente, le constructeur d’un véhicule, le fabricant d’un bien, des assureurs, etc.

Pour en savoir plus, consultez les capsules suivantes :

La responsabilité du vendeur d'immeuble  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/proprietaires/105/)

L’applicabilité de la Loi sur la protection du consommateur  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/consommateurs/44/)

L'achat d’une auto ou d’une moto d'occasion chez un commerçant  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/consommateurs/30/)