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Propriétaires

Les vices cachés

Après avoir longtemps cherché, vous trouvez et achetez finalement votre maison de rêve. Sauf que quelques mois plus tard, le rêve se transforme en cauchemar : vous vous rendez compte que le toit coule, que les fondations s’effritent et que les murs sont remplis de pyrite! Que faire? Le vendeur est-il responsable?

Dans cette capsule, Éducaloi vous donne des exemples de vices cachés, et vous explique la responsabilité du vendeur et les recours de l’acheteur.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Selon la loi, un vice est un défaut assez important pour empêcher le bien de servir à l’usage pour lequel on l’a acheté. C’est aussi un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que l’acheteur, s'il l'avait connu, n’aurait pas acheté le bien ou n'aurait pas payé autant.

Un vice est « caché » lorsqu’il n’est pas apparent et qu’un examen prudent ne permet pas de le découvrir.

Quelques exemples de problèmes qui ont déjà été considérés comme des vices cachés :

• une dalle de béton fissurée,
  
• un entretoit pourri,
  
• des fondations qui s'effritent,
  
• une piscine qui laisse s’échapper de grandes quantités d’eau,
  
• des moisissures dans les murs,
  
• un filage électrique rendu dangereux à la suite d’un incendie.

Y a-t-il une garantie contre les vices cachés pour tous les biens vendus?

Oui. Un vendeur est responsable de la qualité de tous les biens qu’il vend, sauf s’il écarte sa propre responsabilité. Voir la question « Est-ce que le vendeur peut mettre une clause dans le contrat pour éviter d’être tenu responsable? ».

La seule exception concerne les biens vendus « sous contrôle de justice », c’est-à-dire les cas où, à la suite d’un jugement rendu en sa faveur, une personne fait saisir et vendre les biens d’une autre personne pour se rembourser. Il n’y a aucune garantie contre les vices cachés sur ces biens.

Cette garantie de qualité s’applique aux immeubles (maison, condo, piscine, garage, entrepôt, remise, etc.) et aux meubles (véhicules, électroménagers, meubles, appareils électroniques, etc.).

Elle s’applique tant aux vendeurs professionnels (dont c’est l’occupation habituelle de vendre ce genre de bien) qu’aux vendeurs non-professionnels (une personne qui a placé une petite annonce, par exemple).

Quand le bien acheté est un meuble  (http://www.educaloi.qc.ca/lexique/M/108) et que le vendeur est un commerçant, il existe aussi une garantie de qualité créée par la Loi sur la protection du consommateur. Voir la question « Existe-t-il d’autres solutions que la poursuite en vices cachés pour l’acheteur d’un bien défectueux?».

Est-ce que le vendeur doit informer l’acheteur de tous les défauts du bien?

Oui. Au-delà de la garantie sur les vices cachés, la vente est un contrat. Comme pour tous les contrats, une personne n’a pas le droit de mentir à une autre ou de lui cacher un fait important pour l’inciter à conclure le contrat ou à accepter des conditions moins avantageuses que celles qu’elle pourrait exiger si elle savait la vérité.

Si le vendeur ment ou n’informe pas l’acheteur d’un fait important – au point que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou ne l’aurait pas acheté aux mêmes conditions s’il l’avait connu - l’acheteur mal informé pourra demander la nullité de la vente ou des dommages-intérêts.

Et si le problème est évident, et que l’acheteur ou son expert s’en rend compte avant la vente? Généralement, le vendeur n’est pas responsable des vices apparents. Toutefois, si le vendeur crée un faux sentiment de sécurité en minimisant l’importance du problème ou en restant vague sur sa cause, un juge pourrait conclure qu’il s’agit d’un vice caché… même s’il était apparent!

Pour en savoir plus sur l’obligation de bien informer une personne avec qui on souhaite conclure un contrat, lisez la capsule Les contrats  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/nos_autres_capsules/429/).

Est-ce que le vendeur est responsable d’un vice caché qu’il ne connaissait pas?

Oui. Même si le vendeur ignorait la présence du vice, il peut en être responsable.

À plus forte raison, le vendeur est aussi responsable des vices qu'il connaissait mais qu'il n’a pas déclarés à l'acheteur.

À cet effet, les vendeurs professionnels – ceux dont c’est l’occupation habituelle de vendre ce genre de bien – sont présumés connaître les vices qui affectent les produits qu’ils vendent.

En cas de vice caché, le vendeur pourrait devoir faire réparer le bien (ou autrement régler le problème) ou offrir une réduction du prix de vente. S’il connaissait le vice ou s’il est présumé le connaître, il pourrait en plus devoir payer une compensation à l’acheteur pour les dommages qu’il a subis. Voir la question « Que peut faire l’acheteur si le bien a un vice caché?».

Rappelons que, sauf s’il a menti ou embelli la vérité, le vendeur n’est pas responsable des vices dont il a parlé à l'acheteur ou de ceux qui sont apparents. Les vices apparents sont ceux que l'acheteur aurait pu voir ou connaître s'il avait fait un examen sérieux, attentif et prudent du bien. Voir la question « Est-ce que l’acheteur doit faire vérifier le bien par un expert avant la vente? ».

Est-ce que le vendeur peut mettre une clause dans le contrat pour éviter d’être tenu responsable?

Oui, mais seulement le vendeur non professionnel (c’est-à-dire celui dont ce n’est pas l’occupation habituelle de vendre ce type de biens).

Vendeur non professionnel

Un vendeur non professionnel peut écarter sa responsabilité pour un éventuel vice caché en précisant dans le contrat que le bien est vendu « aux risques et périls » de l’acheteur. Cette exclusion ne le protège que dans les cas où il ignorait complètement le vice : il demeure responsable des vices qu’il connaissait ou qu’il est présumé connaître. (Voir la question précédente.)

Vendeur professionnel

Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas écarter sa responsabilité par une clause dans le contrat.

De plus, quand le bien acheté est un meuble  (http://www.educaloi.qc.ca/lexique/M/108) et que le vendeur est un commerçant, la Loi sur la protection du consommateur prévoit une garantie de qualité légale qui s’applique automatiquement. L’acheteur pourra donc exercer ses recours malgré la clause. Voir « Existe-t-il d’autres solutions que la poursuite en vices cachés pour l’acheteur d’un bien défectueux? ».

Est-ce que l’acheteur doit faire vérifier le bien par un expert avant la vente?

Ce n’est pas obligatoire, mais la loi prévoit qu’il doit faire un examen sérieux, attentif et prudent du bien avant l’achat. Sinon, le vendeur ne peut pas être tenu responsable des vices que l’acheteur aurait dû remarquer s’il avait fait cet examen.

On ne s’attend pas à ce que le bien doive être détruit pour l’examiner. Par exemple, on ne peut pas s'attendre à ce qu'un acheteur creuse autour des fondations pour les examiner ou détruise un mur pour regarder sa composition.

Même si ce n’est pas une obligation légale, il est recommandé à un acheteur de maison de faire effectuer une inspection pré-achat par un expert. Pourquoi?

• Parce que se faire assister par un professionnel à cette étape permet à l’acheteur de relever les signes extérieurs de ce qui peut être un défaut - et donc de négocier le prix en conséquence;
  
• Parce qu’en cas de défaut apparent, pour lequel le vendeur n’est pas responsable, l’acheteur aura un recours contre son expert s’il ne l’a pas remarqué;
  
• Parce qu’advenant un problème après la vente, l’expert peut présenter au tribunal une évaluation des coûts de réparation.
  
• Parce que les tribunaux peuvent parfois juger que l'examen de l'acheteur n’est pas « sérieux » s'il n’est pas fait par un expert. C'est le cas, notamment, lorsqu'il existe des indices évidents de problèmes possibles.

L’acheteur doit-il informer le vendeur lorsqu’il constate un vice caché?

Oui. L’acheteur qui constate la présence d’un vice caché après la vente doit obligatoirement en informer par écrit son vendeur dans un délai raisonnable. Si l’acheteur n’envoie pas un tel avis dans un délai raisonnable, un tribunal pourrait rejeter sa demande.

L’avis au vendeur a pour but de lui permettre d’effectuer ou de faire effectuer la réparation, ou de négocier avec l'acheteur une compensation raisonnable. Si le vendeur n’agit pas, l’acheteur peut alors effectuer les réparations à ses frais et poursuivre le vendeur pour se faire rembourser.

Ce qui constitue un délai « raisonnable » varie selon les circonstances. Le tribunal tiendra compte du temps nécessaire pour se rendre compte de la nature et de l’ampleur du problème, de l’attitude du vendeur, etc. L’acheteur a toutefois intérêt à ne pas trop tarder, parce que si le vice s’aggrave et qu’il subit des dommages qu’il aurait pu éviter en informant le vendeur plus vite et en le laissant agir, ce dernier n’en sera pas responsable.

Comment prouver (ou contester) l’existence d’un vice caché?

C’est l’acheteur qui doit prouver l’existence d’un vice caché. Pour réussir sa poursuite contre le vendeur, il doit prouver les éléments suivants :

• il a fait un examen sérieux du bien avant l’achat, mais cet examen ne lui a pas permis de découvrir le vice;
  
• le vice existait au moment de la vente. Ce fait est présumé en faveur de l’acheteur quand il achète d’un vendeur professionnel ou quand il constate le vice peu après l’achat, mais il pourrait être contesté par le vendeur;
  
• s’il avait connu l’existence du vice, il n’aurait pas acheté le bien ou il l’aurait payé moins cher; ou
  
• le vice empêche le bien de servir à l’usage pour lequel il a été acheté.

Si un expert a examiné le bien avant l’achat, l’acheteur peut le faire témoigner devant le tribunal et déposer le rapport d’inspection qui prouve que le vice n’était pas apparent. Il peut aussi retenir un nouvel expert.

Quant au vendeur, à l’inverse, il doit prouver que le vice était apparent ou que l’acheteur le connaissait, ou encore qu’il n’existait pas au moment de la vente. Il peut aussi prouver que le problème est dû à une simple usure normale du bien ou à sa mauvaise utilisation par l’acheteur. Le vendeur peut retenir les services de son propre expert.

Que peut faire l’acheteur si le bien a un vice caché?

Si le vendeur ne fait rien après avoir été informé par écrit du vice caché, l’acheteur peut le poursuivre et:

• demander que le vendeur fasse réparer le vice à ses frais, ou qu’il rembourse les frais de la réparation déjà effectuée;
  
• demander la résolution (annulation) du contrat de vente (c’est-à-dire remettre le bien au vendeur et récupérer le montant payé);
  
• demander la réduction du prix payé, qui sera établie par le tribunal selon la preuve fait par l’acheteur de l’importance du vice caché ;
  
• demander une compensation pour les dommages subis si le vendeur connaissait l’existence du vice (ou ne pouvait l'ignorer) et qu’il n’en a pas informé l’acheteur.

Exemples de compensation :

• les frais de déménagement;
  
• les frais de remplacement;
  
• les frais d’hébergement pendant les travaux;
  
• le stress et les inconvénients;
  
• les frais d’expertise.

Pour aider le tribunal à déterminer le montant qui devrait être accordé à titre de réduction du prix de vente, l’acheteur peut faire évaluer la baisse de la valeur du bien par un expert par rapport au prix qu’il a payé, ou encore le montant qui sera nécessaire pour corriger le défaut. Le tribunal peut diminuer ce montant afin de tenir compte de la plus-value que les réparations donneront au bien.

Pour en connaître plus sur les différents types de dommages et la façon de les prouver, référez-vous à la capsule intitulée « Les dommages  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/nos_autres_capsules/428/) ».

Existe-t-il d’autres solutions que la poursuite en vices cachés pour l’acheteur d’un bien défectueux?

Oui. Si le bien vendu est un meuble  (http://www.educaloi.qc.ca/lexique/M/108) et que le vendeur est un commerçant, l’acheteur peut faire une demande en vertu de la Loi sur la protection du consommateur plutôt qu’en matière de vices cachés.

Par exemple, Tom achète une voiture d’occasion chez le concessionnaire Roger Tacot. Deux jours après, Tom se rend compte que le toit de la voiture coule et laisse entrer la pluie. Il peut alors se plaindre à l’Office de la protection du consommateur et tenter de résoudre le conflit avec l’aide de l’Office. Il peut aussi aller en cour et demander des dommages, une diminution du prix ou même une annulation de la vente en vertu de la Loi sur la protection du consommateur.

Poursuivre en vertu de la Loi sur la protection du consommateur plutôt que selon le régime des vices cachés peut être avantageux : Tom n’a pas à prouver que le vice existait avant la vente ou qu’il n’aurait pas acheté le véhicule s’il l’avait connu. Il doit seulement prouver le défaut et les dommages que cela lui cause.

Pour en savoir plus sur les recours en matière de consommation, référez-vous à la section « Consommateurs  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/consommateurs/) ».