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Propriétaires

La responsabilité du vendeur d’immeuble

Lorsque vous vendez votre maison, vous avez l’obligation d’informer votre acheteur des problèmes affectant l’immeuble ou encore des corrections à y apporter. Si vous négligez d’aviser votre acheteur, ce dernier sera peut-être en droit d’intenter une poursuite contre vous. De plus, saviez-vous que vous êtes également responsable envers votre acheteur des vices cachés qui peuvent affecter la maison, même si vous ne les connaissiez pas?

Éducaloi vous indique, dans cette capsule, quelles sont les responsabilités du vendeur concernant les vices cachés qui affectent sa maison. De plus, nous vous informons des obligations de l’acheteur lors de l’achat de la maison et les recours possibles.

Quelles sont mes obligations à l’égard de l’acheteur de ma maison?

Lors d’une vente d’immeuble, le vendeur a quatre obligations envers son acheteur :

• il doit délivrer le bien, c’est-à-dire permettre à l’acheteur de prendre possession de la maison;
  
• il doit lui remettre tous les titres de propriétés qu’il a en sa possession et le certificat de localisation, s’il en a un;
  
• il doit garantir le droit de propriété de la maison, libre de toute hypothèque, empiètement, etc, sauf ceux que l'acheteur connaît et qu'il accepte d'endosser comme condition de vente;
  
• il doit garantir la qualité de son immeuble. Cela signifie qu’il est responsable envers l’acheteur des vices cachés de l’immeuble qui existent au moment de la vente.

Qu'est-ce qu'un vice caché?

Un vice, au sens juridique, est une défectuosité qui rend le bien impropre à son usage ou qui en diminue tellement la valeur que l’acheteur, s'il l'avait connu, n’aurait pas acheté le bien ou du moins n'aurait pas payé le prix demandé. Un vice est qualifié de caché lorsqu’il n’est pas apparent et qu’un examen prudent ne permet pas de le déceler.

Des exemples de vices cachés (lorsque les conditions juridiques sont réunies): un parement de briques inadéquat qui mène à des infiltrations d'eau, une dalle de béton fissurée, un entretoit pourri, des fondations qui s'effritent, une fosse septique qui coule, etc.

Je ne savais pas que ma maison était affectée d'un vice caché. Puis-je quand même être tenu responsable envers mon acheteur?

Oui. La garantie de qualité prévue au Code civil rend le vendeur d'immeuble responsable des vices "cachés"... donc inconnus.

Le vendeur est évidemment aussi, à plus forte raison, responsable des vices qu'il connaissait mais qu'il a omis de déclarer à l'acheteur. Il est aussi responsable des vices qu'il ne pouvait ignorer.

Par exemple, si vous avez souvent constaté des déjections près du toit de la maison et vu voler aux alentours des petites créatures brunes, vous ne pouviez pas ignorer que votre toit abritait une colonie de chauve-souris, même si vous n'êtes jamais monté là-haut le confirmer de visu!

Cependant, comme mentionné plus haut, vous n'avez pas l’obligation de garantir les vices que vous avez montrés ou dont vous avez parlé à l'acheteur ou ceux qui sont apparents, c'est à dire ceux que l'acheteur aurait pu constater s'il avait fait un examen prudent de la maison.

Dois-je dénoncer tous les défauts de ma maison à l’acheteur?

Oui. En tant que vendeur, vous devez informer l’acheteur de tous les défauts qui rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui en diminuent la valeur. Si vous ne le faites pas, vous en serez responsable envers l'acheteur après la vente.

Cela peut-être par exemple :

• une infiltration d’eau provenant de la fondation ou du toit;
  
• une invasion de fourmis, de rats;
  
• une cheminée qui tire mal;
  
• une fournaise défectueuse;
  
• la présence de matériaux indésirables comme la mousse isolante d'urée-formaldéyde (MIUF) ou la pyrite;
  
• l’inondation que vous subissez à chaque printemps causée par le débordement d’un cours d’eau;
  
• la ventilation de l’entre-toit qui n’est pas adéquate;
  

Vous devez aussi informer votre acheteur des droits d'autres personnes qui affectent la maison. Par exemple, une servitude. Une servitude est un droit légal qui donne un avantage à un terrain ou un immeuble sur un autre terrain ou immeuble (passage de fils électriques, conduite de gaz, droit de passage sur le terrain, etc).

L’acheteur m’indique qu’il a l’intention d’installer un salon de coiffure dans la maison que je lui vends, dois-je m’informer s’il peut le faire?

Oui. Le vendeur a l’obligation de déclarer à son acheteur tout ce qui peut affecter son immeuble ou qui l’empêcherait d’utiliser le bien de la façon projetée. C’est pourquoi vous devez indiquer à l’acheteur les charges qui affectent le droit de propriété ou limitent le droit d’usage de l’habitation, entre autres, les règles concernant les zones résidentielles et commerciales.

Est-ce que l’acheteur doit faire vérifier la maison par un expert avant la vente?

Théoriquement, non. La loi ne prévoit pas une obligation pour l'acheteur de faire effectuer une expertise avant l’achat de la maison. La loi lui impose un «examen sérieux». En effet, le vendeur n'est pas responsable des vices apparents - c'est à dire ceux que l'acheteur aurait pu constater s'il avait pris la peine de faire un «examen sérieux» de la maison.

Notons que cet examen sérieux est non-destructif, c'est à dire qu'on ne peut pas s'attendre à ce qu'un acheteur creuse autour des fondations pour les examiner ou détruise un mur pour regarder ce qu'il y a derrière.

Toutefois, il peut être très judicieux pour l'acheteur de procéder à une expertise ou inspection pré-achat. Tout d'abord, elle constitue généralement un «examen sérieux». Ensuite, comme l'acheteur est un profane, se faire assister par un professionnel à cette étape lui permet de relever les signes extérieurs de ce qui peut être un défaut - et de négocier le prix en conséquence.

De plus, advenant un problème après la vente, l’expert peut s’avérer un témoin important . Il peut généralement confirmer que le vice est antérieur à la vente. De plus, de par son expertise, il est en mesure de présenter au tribunal une évaluation des coûts de réparation.

Finalement, les tribunaux peuvent parfois juger que l'examen de l'acheteur ne peut pas être considéré comme «sérieux» s'il ne fait pas appel à un expert. C'est le cas, notamment, lorsqu'il existe des indices de problèmes possibles (édifice ancien, délabré, inoccupé depuis longtemps, etc.).

Quand l’acheteur constate que la maison est affectée par des vices cachés, doit-il en informer le vendeur?

Oui. Les tribunaux considèrent obligatoire un avis écrit au vendeur.

Lorsque l'acheteur constate après la vente l'existence d’un vice, il doit en informer le vendeur par écrit dans un délai raisonnable.

En pratique, il a intérêt à agir rapidement puisque le vice peut s'aggraver et entraîner la dégradation de l'immeuble. Or, si des dommages survienne parce que l'acheteur a négligé d'informer le vendeur en temps utiles, ce sera à l'acheteur de les assumer.

Cet avis a pour but de permettre au vendeur d’effectuer ou de faire effectuer la réparation. Il peut aussi négocier avec l'acheteur une compensation raisonnable. Si le vendeur néglige d’agir, l’acheteur peut intenter une poursuite judiciaire contre le vendeur.

Quels recours l’acheteur a-t-il contre le vendeur si la maison est affectée par des vices cachés?

Une fois le vice caché dénoncé au vendeur par écrit, si le vendeur ne fait rien, l’acheteur dispose de plusieurs recours. Il peut :

• demander l'exécution forcée en nature de la garantie de qualité - c'est-à-dire que le vendeur fasse réparer le vice à ses frais;
  
• demander la résolution (annulation) du contrat de vente, ce qui implique de remettre l’immeuble au vendeur et de récupérer le montant payé.
  
• opter plutôt pour la réduction du prix payé, qui sera établie par le tribunal selon la preuve de l’importance du vice caché.

Si le vendeur connaissait l’existence du vice (ou ne pouvait l'ignorer) et ne l'a pas dit à l'acheteur, l'acheteur peut, en plus de la résolution du contrat ou de la réduction du prix de vente, demander une compensation pour les dommages subis. Par exemple :

• les frais de déménagement;
  
• les frais de remplacement;
  
• les frais d’hôtel pendant les travaux;
  
• le stress et les inconvénients;
  
• les frais d’expertise.

Ces règles s'appliquent-elles aux biens autres que les immeubles?

Oui. La garantie de qualité (contre les vices cachés) est valable pour tous les biens vendus entre particuliers (c'est à dire d'un vendeur non professionnel).

Le vendeur non professionnel peut cependant écarter sa responsabilité en vendant le bien "aux risques et péril" de l'acheteur. C'est à dire que le contrat de vente contiendra des expressions comme "vendu tel quel", "vendu sans garantie", "l'acheteur déclare avoir examiné le bien et en être satisfait", "le vendeur ne sera pas responsable d'un vice caché", "l'acheteur achète ce bien à ses risques et péril", etc.

Cette clause ne peut cependant protéger que le vendeur de bonne foi: elle ne s'appliquera pas si le vendeur connaissait le défaut du bien (ou ne pouvait l'ignorer) et a essayé de le vendre quand même "sans garantie"!

Lorsque le vendeur est un commerçant ou un professionnel, la garantie de qualité s'applique théoriquement aussi. Mais il peut être plus avantageux d'avoir recours au régime spécial de la Loi sur la protection du consommateur! Voir les capsules de la section "consommateurs".