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La loi vos droits

Locataires - Connaître ses droits durant le bail

Le renouvellement de bail et la hausse de loyer

Vous êtes tranquillement assis sur votre balcon par un beau soir du mois de mai lorsque votre propriétaire vient vous rendre visite. Il vous annonce qu’à partir du 1er juillet, vous devrez payer 630$ au lieu de 580$ pour votre logement.

Vous vous demandez si vous pouvez refuser cette hausse de 50$. D'autres questions se bousculent dans votre tête: un avis verbal de hausse de loyer est-il valide? Devrez-vous absolument quitter les lieux si vous refusez cette augmentation? Comment annoncer votre refus à votre propriétaire? N'est-il pas un peu tard pour vous informer de ces changements?

Le Code civil du Québec impose au locateur les conditions auxquelles il peut effectuer une hausse de loyer ou toute autre modification aux conditions du bail. Éducaloi vous renseigne sur les étapes à franchir, les délais d’avis, votre droit de refus et les recours à la Régie du logement.

Le bail est-il reconduit (renouvelé) automatiquement?

La reconduction du bail résidentiel est en principe automatique. Cela signifie que lorsque la fin du bail survient, celui-ci est renouvelé automatiquement.

Ce principe ne s’applique toutefois qu’à l’égard de ceux qui bénéficient du droit au maintien dans les lieux. Parmi ces personnes, il y a le locataire, son conjoint uni civilement ou par le mariage ou, s'ils cohabitent depuis plus de 6 mois, son conjoint de fait. Le parent ou le parent par alliance qui habite avec le locataire depuis au moins six mois a aussi droit au maintien dans les lieux. Les personnes qui souhaitent profiter de leur droit au maintien dans les lieux alors qu'elles n'avaient pas signé le bail doivent toutefois envoyer au propriétaire l'avis prévu par la loi. (Voir la question: «J'habite ici mais je n'ai pas signé le bail. Le locataire meurt ou décide de s'en aller. Puis-je rester?».)

Les sous-locataires et les occupants autres que ceux énumérés précédemment ne bénéficient toutefois pas de la reconduction automatique du bail.

Quels sont les délais quant à la modification des conditions du bail?

Si le locateur veut apporter des modifications au bail, que ce soit, par exemple, pour augmenter le montant du loyer, il doit nécessairement envoyer un avis écrit à son locataire.

• Pour un bail d’une durée de douze mois, l’avis doit être envoyé au moins trois mois, mais pas plus de six mois avant l’arrivée du terme.
  
  Exemple : Claude est locateur. Il désire prévenir ses locataires qu’une augmentation de loyer de 10,00 $ est à prévoir pour le prochain terme de bail. Si le bail se termine le 30 juin 2004, Claude doit envoyer son avis entre le 30 décembre 2003 et le 30 mars 2004.
  
  
• Pour un bail d’une durée de moins de douze mois, l’avis doit être envoyé au moins un mois, mais pas plus de deux mois avant la fin du bail.
  
  Exemple : pour un bail d’une durée de moins de douze mois, qui se termine au mois de novembre, le locateur doit envoyer l’avis à ses locataires entre le 30 septembre et le 31 octobre.
  
  
• Finalement, pour un bail à durée indéterminée, l’avis devra être envoyé au moins un mois, mais pas plus de deux mois avant la modification envisagée.

Quand un avis de hausse de loyer est-il conforme à la loi?

L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer :

• le montant du nouveau loyer proposé ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au montant du loyer en cours;
  
• la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier;
  
• toute autre modification demandée;
  
• le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer proposée.

Note : l’avis doit être écrit dans la même langue que celle employée pour le bail et doit être envoyé à l’adresse du locataire inscrite dans le bail.

La Régie du logement a développé à l’intention des locateurs un modèle d’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail.

Qu'arrive-t-il si un avis de hausse de loyer n'est pas conforme à la loi?

Il peut arriver que le propriétaire envoie un avis qui n'est pas conforme au modèle proposé par la Régie du logement.

Par exemple, l'avis peut donner l'impression que le locataire a deux choix: accepter la hausse de loyer ou quitter le logement. Ou encore, l'avis peut omettre de préciser que le locataire a trente jours pour signifier par écrit qu'il n'est pas d'accord.

Peu importe le cas, le locataire qui désire contester la hausse de loyer devrait quand même envoyer dans les 30 jours une lettre au propriétaire pour lui dire qu'il refuse la hausse proposée.

En effet, il est arrivé que la Régie du logement déclare qu'un tel avis était nul et que le propriétaire n'avait donc pas droit à la hausse de loyer demandée. Mais il est aussi arrivé qu'elle déclare que l'avis était valide, parce que le locataire n'avait subi aucun dommage à cause de sa non-conformité.

Les conséquences de la non-conformité de l'avis sont donc déterminées au cas par cas. Pour que l'avis soit déclaré nul, il faut non seulement que le locataire ait subi un dommage à cause de la non-conformité de l'avis, mais aussi que le locataire soit de bonne foi (c'est-à-dire qu'il n'avait pas l'intention de profiter de la situation). Il est donc plus prudent de ne pas se fier à la possibilité de demander la nullité de l'avis et de procéder comme s'il avait été donné conformément à la loi.

Un propriétaire a-t-il le droit de m'augmenter de 20$? De 35$? De 50$? De 100$?

La question n'est pas de savoir s'il a le droit, mais si vous êtes d'accord avec cette modification, oui ou non.

En effet, c'est au locataire de s'opposer à une telle modification des conditions du bail s'il n'est pas d'accord. C'est tout!

Pour savoir comment vous opposer aux modifications du bail avec lesquelles vous n'êtes pas d'accord, par exemple, une hausse de loyer qui vous semble déraisonnable, consultez la question suivante.

Que puis-je répondre à la proposition de modification des conditions du bail?

Dans le mois qui suit la réception de l’avis de modification du locateur, vous pouvez soit :

• aviser le locateur que vous désirez quitter le logement;
  
• notifier au locateur que vous acceptez les modifications. Le bail sera ainsi reconduit selon les nouvelles conditions;
  
• notifier au locateur que vous refusez les modifications proposées. Le bail sera ainsi reconduit, mais le locateur pourra s'adresser à la Régie du logement pour qu'elle décide du sort des modifications proposées (voir la question suivante).

Attention! Si vous ne signifiez pas votre refus, la loi considère que vous avez accepté les changements. Il est donc important d’aviser votre propriétaire si vous n’êtes pas d’accord avec ses propositions.

Quels recours le locateur peut-il employer à la suite d’un refus d’une hausse de loyer?

Si le locataire refuse la hausse de loyer proposée ou toute autre modification, le locateur peut dans le mois suivant la réception de l’avis de refus du locataire, s’adresser à la Régie du logement pour faire fixer le montant du loyer ou demander de se prononcer sur la modification contestée.

Il faut savoir qu’il est toujours possible au locateur et au locataire de s’entendre à l’amiable. Le locateur peut proposer une hausse de loyer moindre qui sera acceptée par son locataire et ce, sans s’adresser à la Régie du logement.

Si le locateur ne s’adresse pas à la Régie et ne s’entend pas à l’amiable avec son locataire, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures.

Quels sont mes recours quant à la modification des conditions du bail?

En tant que locataire d’un logement, vous pouvez demander à la Régie du logement de se prononcer sur le bien-fondé d’une modification des conditions du bail afin d’éviter ces changements ou d’établir des nouvelles conditions. Ce recours n’est cependant pas ouvert à tous. Ainsi, vous ne pouvez pas vous adresser à la Régie du logement si :

• vous habitez dans une coopérative d’habitation;
  
• vous logez dans un immeuble nouvellement bâti ou dans un logement qui a changé d’affectation et ce, pendant les cinq années qui suivant la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné.
  
• vous habitez un LLM. Dans ce cas, les modifications demandées devront être faites conformément aux dispositions particulières. Pour plus d'information concernant les LLM, consultez la capsule : Les logements à loyers modiques ou LLM  (http://www.educaloi.qc.ca/loi/locataires/81/).

Qu’arrive-t-il si je ne reçois aucun avis de modification des conditions de bail?

Si vous n’avez reçu aucun avis du locateur vous indiquant une hausse de loyer ou une modification de bail vous pouvez, si votre bail a une durée fixe ou indéterminée, choisir de reconduire le bail ou d’y mettre fin.

Dans le cas où vous désirez rester dans votre logement, aucun avis n’est nécessaire. Le bail sera reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions que le bail antérieur.

Si vous faites le choix de déménager, envoyez à votre locateur un avis de non reconduction du bail. La Régie du logement a développé pour vous un modèle à cette fin.

S'il n'y a pas de durée fixée pour ce bail, le locataire doit donner un avis écrit d'un à deux mois avant de quitter les lieux. S'il s'agit d'un bail de 12 mois ou plus, le locateur doit donner son avis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Donc, pour les baux se terminant le 30 juin, l'avis doit être donné entre le 1er janvier et le 31 mars.

J'habite ici mais je n'ai pas signé le bail. Le locataire meurt ou décide de s'en aller. Puis-je rester?

Dans certains cas, oui, en vertu du droit au maintien dans les lieux. Voici les conditions pour chacune de ces deux situations.

Si le locataire décide de s'en aller

Vous pouvez rester si:

1. Vous êtes:

• l'époux ou le conjoint uni civilement du locataire;
  
• le conjoint de fait du locataire, habitant avec lui depuis au moins six mois;
  
• un membre de la famille proche ou de la famille par alliance du locataire, habitant avec lui depuis au moins six mois.

Ici, "par alliance" s'entend restrictivement et ne vise que l'alliance résultant du mariage ou de l'union civile.

2. Vous continuez d'habiter le logement.

3. Vous envoyez au propriétaire un avis écrit indiquant qui vous êtes et le fait que vous voulez exercer votre droit au maintien dans les lieux dans les deux mois de la fin de la cohabitation. Vous pouvez vous servir du modèle "Avis en cas de cessation de cohabitation" disponible sur le site de la Régie du logement  (http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/avis/avislocataire.asp) (en format PDF).

Si le locataire décède

Vous pouvez rester si:

1. Vous habitiez avec le locataire au moment de son décès.

2. Vous continuez d'habiter le logement.

3. Vous envoyez au propriétaire un avis écrit indiquant qui vous êtes et le fait que vous voulez exercer votre droit au maintien dans les lieux dans les deux du décès. Vous pouvez vous servir du modèle "Avis en cas de décès du locataire" disponible sur le site de la Régie du logement  (http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/avis/avislocataire.asp) (en format PDF).

Liens utiles :

1. Site de la Régie du Logement  [http://www.rdl.gouv.qc.ca]