Un colocataire est un locataire qui loue un logement avec un ou plusieurs autres locataires. À ce titre, il s’est engagé, par l’intermédiaire d’un bail écrit ou verbal, à payer une partie du loyer et à utiliser le logement avec prudence et diligence.

Il est important de distinguer un colocataire d’un occupant. Ce dernier occupe simplement le logement. Contrairement au colocataire, l’occupant n’a pas d’obligation envers le propriétaire puisqu’il n’a pris aucun engagement vis-à-vis cette personne.

Exemple : Pascal et Stéphane sont colocataires. Ils paient chacun la moitié du loyer. Pour les deux mois à venir, Mélanie, la sœur de Pascal, occupe le logement avec eux. Elle a convenu avec les deux autres de verser 300 $ pour son séjour. Si elle ne paie pas, le propriétaire va réclamer ce montant à Pascal et Stéphane, pas à Mélanie puisqu'aucun engagement ne les lie.

À noter: les conjoints qui habitent ensemble ne se perçoivent généralement pas comme des colocataires, mais ils en sont aux yeux de la loi! Les principes expliqués dans cette capsule s'appliquent donc aussi à eux.

En tant que colocataire, vous avez les mêmes obligations qu’un locataire, soit :

• de payer le loyer;
  
• d’utiliser le logement de façon prudente et diligente;
  
• de ne pas changer la forme ou la destination du bien loué;
  
• de vous conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Le paiement du loyer est l’une des principales obligations du colocataire. Il peut arriver toutefois que votre colocataire fasse défaut de payer sa part du loyer. Est-ce que le locateur peut vous demander d’assumer l’ensemble du loyer si cette situation se présente? Cela dépend. Si votre obligation de payer est "conjointe", non. Si elle est "solidaire", oui.

• L’obligation est conjointe lorsque chacun des colocataires n'est responsable que de sa part de loyer. Exemple : Christine et Stéphanie ont signé un bail ensemble. Si le loyer est de 600 $ et que Christine fait défaut de payer sa partie de loyer, Stéphanie ne peut être tenue de payer plus de 300 $. Lorsque l’obligation est conjointe, il n’y a pas nécessairement une clause du bail pour l’indiquer. Donc, si rien ne précise le type d'obligation, il s'agira d'une obligation conjointe.
  
  
• Lorsque l’obligation du paiement du loyer est solidaire, chacun des colocataires peut être tenu de payer la totalité du loyer. Exemple : Marc et Mathieu ont signé un bail à titre de colocataires. Il est spécifiquement indiqué au bail que l’obligation du paiement du loyer est solidaire. Si Marc fait défaut de payer sa partie du loyer, le propriétaire peut exiger de Mathieu qu’il paie le montant total.
  
  L’obligation solidaire doit être prévue spécifiquement dans une clause du bail. Si rien n’est mentionné, l’obligation du paiement du loyer est conjointe.
  
  Attention ! L’obligation est toujours solidaire si les locataires sont mariés ou unis civilement et que le bail a été signé pour les besoins courants de la famille.

En principe, le locateur doit envoyer à chacun des colocataires un avis distinct de reconduction ou de modification de bail, et ce, même si vous demeurez au même endroit. En effet, chaque locataire a le droit d’agir à sa guise, indépendamment de ses colocataires. L’avis de reconduction doit être envoyé dans les délais suivants :

• au moins trois (3) mois, mais pas plus de six (6) mois avant la fin du bail (bail d’une durée de douze (12) mois et plus);
  
• au moins un (1) mois, mais pas plus de deux (2) mois avant la fin du bail (bail d’une durée de moins de douze (12) mois);
  
• au moins un (1) mois, mais pas plus de deux (2) mois avant la modification du bail souhaitée (bail d’une durée indéterminée).

Exemple : Thomas et Sébastien reçoivent tous les deux un avis de reconduction de bail. Thomas décide de ne pas renouveler son bail et en informe le locateur et son colocataire. Sébastien, lui, décide de rester. Le bail sera reconduit seulement à l’égard de Sébastien qui sera tenu envers le locateur au paiement du loyer dans sa totalité.

Au même titre, lorsque le locateur veut modifier le bail, les colocataires peuvent réagir différemment. Exemple : Anne et Sylvie sont colocataires. Anne a accepté la hausse du loyer demandée par le propriétaire alors que Sylvie s’y refuse. Le locateur devra négocier avec Sylvie et devra peut être même aller à la Régie du logement pour faire fixer le loyer.

En règle générale, rien ne vous interdit de sous-louer ou de céder votre bail. Vous êtes néanmoins tenu d’envoyer un avis écrit à votre locateur afin de l’informer de la cession ou de la sous-location du logement. L’avis doit indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui vous entendez sous-louer ou céder votre bail, ainsi que la date prévue pour cette sous-location ou cession.

Votre colocataire et votre locateur sont en droit de refuser la cession ou la sous-location du logement. Ce refus doit être fait de bonne foi et non de façon excessive et déraisonnable dans le seul but de vous nuire.

Si votre colocataire ou votre locateur vous refuse la cession ou la sous-location, vous pouvez demander à la Régie du logement de se prononcer sur la situation.

Vos recours sont les mêmes à titre de colocataire que de locataire. Si votre locateur ne remplit pas les obligations que la loi lui impose, vous pouvez déposer une demande auprès de la Régie du logement afin de le forcer à exécuter ses obligations ou afin d'obtenir compensation.

Si les deux noms étaient inscrits sur le bail, le colocataire survivant devient l'unique locataire.

Si son nom n'était pas sur le bail, le colocataire survivant a le droit de demeurer dans le logement si, dans les deux mois suivant le décès, il avise par écrit le propriétaire de son intention de reprendre le bail.

S'il n'exerce pas ce droit, le liquidateur de la succession du locataire décédé peut mettre fin au bail.