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Éducaloi est un organisme sans but lucratif qui s'est donné pour mission d'informer les Québécois et les Québécoises de leurs droits et de leurs obligations en mettant à leur disposition de l'information juridique de qualité, diffusée dans un langage simple et accessible.
La loi vos droits
Clientèle : Locataires
Sujet : La colocation
Date d'impression : 4 février 2012
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Connaître ses droits durant le bail
La colocation
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Vous vivez avec l’un de vos amis depuis juillet dernier. Votre entente est simple : chacun d’entre vous paie la moitié du loyer. Le mois passé, votre colocataire a perdu son emploi et a, du même coup, fait défaut de payer le loyer au locateur. Ce dernier vous réclame aujourd’hui la part du loyer de votre ami en disant que vous êtes responsable du montant total du loyer. Peut-il agir ainsi?
Éducaloi vous présente, dans les pages qui suivent, quelques aspects de la colocation.
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Un colocataire est un locataire qui loue un logement avec un ou plusieurs autres locataires. À ce titre, il s’est engagé, par l’intermédiaire d’un bail écrit ou verbal, à payer une partie du loyer et à utiliser le logement avec prudence et diligence.
Il est important de distinguer un colocataire d’un occupant. Ce dernier occupe simplement le logement. Contrairement au colocataire, l’occupant n’a pas d’obligation envers le locateur puisqu’il n’a pris aucun engagement vis-à-vis cette personne.
Exemple : Pascal et Stéphane sont colocataires. Ils paient chacun la moitié du loyer. Pour les deux mois à venir, Mélanie, la sœur de Pascal, occupe le logement avec eux. Elle a convenu avec les deux autres de verser 300 $ pour son séjour. Si elle ne paie pas, le locateur va réclamer ce montant à Pascal et Stéphane, pas à Mélanie puisqu'aucun engagement ne les lie. |
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En tant que colocataire, vous avez les mêmes obligations qu’un locataire, soit :
- de payer le loyer;
- d’utiliser le logement de façon prudente et diligente;
- de ne pas changer la forme ou la destination du bien loué;
- de vous conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.
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Le paiement du loyer est l’une des principales obligations du colocataire. Il peut arriver toutefois que votre colocataire fasse défaut de payer sa part du loyer. Est-ce que le locateur peut vous demander d’assumer l’ensemble du loyer si cette situation se présente? Cela dépend. Si votre obligation de payer est « conjointe », non. Si elle est « solidaire », oui.
- L’obligation est conjointe lorsque chacun des colocataires n'est responsable que de sa part de loyer. Exemple : Christine et Stéphanie ont signé un bail ensemble. Si le loyer est de 600 $ et que Christine fait défaut de payer sa partie de loyer, Stéphanie ne peut être tenue de payer plus de 300 $.
Si le bail ne précise pas le type d’obligation à laquelle les colocataires sont tenus, l’obligation est conjointe.
Notez que votre locateur n’est jamais obligé d’accepter de se faire payer à moitié. Si votre colocataire cumule un retard de plus de trois (3) semaines dans le paiement du loyer, votre locateur peut demander à la Régie du logement de mettre fin au bail.
- Lorsque l’obligation du paiement du loyer est solidaire, chacun des colocataires peut être tenu de payer la totalité du loyer. L’obligation solidaire doit être prévue spécifiquement dans une clause du bail. Exemple : Marc et Mathieu ont signé un bail à titre de colocataires. Si Marc fait défaut de payer sa partie du loyer, le locateur peut exiger de Mathieu qu’il paie le montant total.
Attention ! L’obligation est toujours solidaire si les locataires sont mariés ou unis civilement et que le bail a été signé pour les besoins courants de la famille.
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En principe, le locateur doit envoyer à chacun des colocataires un avis distinct de renouvellement ou de modification de bail, et ce, même si vous demeurez au même endroit. En effet, chaque locataire a le droit d’agir à sa guise, indépendamment de ses colocataires.
Exemple : Thomas et Sébastien reçoivent tous les deux un avis de reconduction de bail. Thomas décide de ne pas renouveler son bail et en informe le locateur et son colocataire. Sébastien, lui, décide de rester. Le bail sera reconduit seulement à l’égard de Sébastien qui sera tenu envers le locateur au paiement du loyer dans sa totalité.
Au même titre, lorsque le locateur veut modifier le bail, les colocataires peuvent réagir différemment. Exemple : Anne et Sylvia sont colocataires. Anne a accepté la hausse du loyer demandée par le locateur alors que Sylvia s’y refuse. Le locateur peut :
- négocier un autre montant avec Sylvia et Anne (Sylvia et Anne doivent payer le même loyer); ou
- s’adresser à la Régie du logement pour qu’elle fixe le montant du loyer que doivent payer Sylvia et Anne.
Pour en savoir plus sur le renouvellement ou la modification d’un bail résidentiel, consultez notre capsule Le renouvellement de bail et la hausse de loyer. |
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En règle générale, rien ne vous interdit de sous-louer ou de céder votre bail. Vous êtes néanmoins tenu d’envoyer un avis écrit à votre locateur afin de l’informer de la cession ou de la sous-location du logement. L’avis doit indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui vous entendez sous-louer ou céder votre bail, ainsi que la date prévue pour cette sous-location ou cession.
Votre colocataire et votre locateur sont en droit de refuser la cession ou la sous-location du logement. Ce refus doit être fait de bonne foi et non de façon excessive et déraisonnable dans le seul but de vous nuire.
Si votre colocataire ou votre locateur vous refuse la cession ou la sous-location, vous pouvez demander à la Régie du logement de se prononcer sur la situation.
Pour en savoir plus sur la sous-location ou la cession d’un bail, consultez notre capsule La cession de bail et la sous-location de logement. |
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Vos recours sont les mêmes à titre de colocataire que de locataire. Si votre locateur ne remplit pas les obligations que la loi lui impose, vous pouvez déposer une demande auprès de la Régie du logement afin de le forcer à exécuter ses obligations ou afin d'obtenir compensation. |
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Au décès de votre colocataire, vous pouvez continuer d’occuper le logement et en devenir l’unique locataire. Toutefois, vous devez envoyer un avis à votre locateur dans les deux (2) mois du décès.
Dans votre avis, vous devez mentionner que suite au décès de votre colocataire, vous désirez devenir l’unique locataire des lieux.
L’avis est important si vous voulez demeurer dans les lieux puisque le liquidateur de votre colocataire décédé (la personne responsable de régler la succession) peut vouloir mettre fin au bail.
Si vous n’envoyez pas l’avis à temps, la loi permet au liquidateur de mettre fin au bail dans le mois qui suit en donnant au locateur un avis d’un (1) mois.
Si le bail est ainsi rompu, vous devrez quitter le logement loué.
Que vous choisissez ou non de garder le logement, vous devez acquitter le loyer (ou votre part) jusqu’à la fin de votre bail. La période qui peut porter à confusion est celle entre le décès de votre colocataire et votre prise de décision au sujet de votre bail.
L’étendue de votre obligation de payer le loyer variera an fonction du type d’obligation que vous aviez: solidaire (vous étiez responsable de payer le plein montant du loyer si votre colocataire ne payait pas sa part) ou conjointe (vous étiez seulement responsable de payer votre part du loyer même si votre colocataire ne payait pas la sienne).
Votre obligation est solidaire
Le liquidateur devra payer la part de votre colocataire. S’il ne le fait pas, le locateur peut vous exiger de payer le loyer en entier.
Ensuite, selon la valeur de la succession de votre colocataire défunt (biens et dettes), vous pouvez réclamer la part de loyer que vous avez dû payer à sa place.
Votre obligation est conjointe
En théorie, vous êtes seulement responsable de votre part de loyer. Le locateur ne peut pas vous poursuivre pour la part de votre défunt colocataire. Il peut seulement réclamer ce montant à sa succession.
Toutefois, en pratique, votre locateur n’est jamais obligé d’accepter de se faire payer à moitié. Si le liquidateur cumule un retard de plus de trois (3) semaines dans le paiement du loyer, votre locateur peut demander à la Régie du logement de mettre fin au bail. |
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Important
Ces questions et réponses constituent une source d'information générale. Si vous avez un problème particulier, consultez un juriste.
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