Deux personnes ou plus sont copropriétaires d’un bien lorsqu’elles détiennent ensemble un droit de propriété sur celui-ci.

La copropriété d’un immeuble est indivise quand il est impossible de faire une division matérielle de l’immeuble entre les différents propriétaires. Ainsi, si vous et votre conjoint achetez ensemble une résidence, vous en êtes copropriétaires indivis.

Bien entendu, pour avoir le statut de copropriétaire, votre nom doit figurer sur l’acte d’achat de l’immeuble.

Aux fins de cette capsule, nous traiterons particulièrement de la copropriété indivise par des conjoints de fait. Rappelons que, en ce qui concerne les couples mariés ou en union civile, la résidence familiale jouit d'une protection particulière et est assujettie aux règles du patrimoine familial et du régime matrimonial. Pour plus d'information, consultez la capsule : Le patrimoine familial.

Lorsque vous achetez un immeuble avec votre conjoint de fait et que les deux noms figurent en tant qu’acquéreurs dans l’acte d’achat, vous devenez copropriétaires indivis de cette résidence. Lorsque aucune proportion n’est précisée dans l’acte d’achat, la loi stipule que les parts des copropriétaires sont présumées égales : en d’autres termes, vous êtes propriétaire de la moitié de tout l’immeuble et votre conjoint est propriétaire de l’autre.

Il arrive qu’un seul des conjoints verse la mise de fonds initiale. Si aucune proportion n’est indiquée dans l’acte d’achat, il lui sera par la suite très difficile de réclamer de l’autre le remboursement de la moitié de la mise que ce dernier aurait dû en principe payer.

Par exemple, Martine et Sylvain achètent ensemble un immeuble dont ils comptent faire leur résidence commune. Martine a des économies et gagne un salaire plus élevé que Sylvain. Ils s’entendent pour qu’elle verse l’acompte sur la maison; par la suite, Martine supportera 60 % des dépenses de la résidence et Sylvain, 40 %. Or, aucune mention particulière ne paraît dans l’acte d’achat : par conséquent, même si Martine contribue davantage que Sylvain, sa part dans la maison n’est que de 50 %. En cas de rupture, elle pourra difficilement démontrer que leur intention réelle était de lui attribuer 60 % de la propriété de l’immeuble.

Lors d’une rupture, il arrive que les conjoints copropriétaires d’un immeuble veulent tous les deux en obtenir l’usage exclusif.

En ce qui concerne les couples mariés ou en union civile, la loi prévoit spécifiquement que le tribunal peut attribuer l’usage à l’un des conjoints. Mais il n’existe aucune disposition similaire pour ce qui est des conjoints de fait.

La solution adoptée par les tribunaux est de permettre à un conjoint de fait d’obtenir l’usage exclusif de la résidence, moyennant le paiement d’une indemnité à l’autre conjoint, ou encore d’octroyer l’usage exclusif à chaque conjoint à tour de rôle.

D’autre part, le tribunal pourrait attribuer aux enfants du couple et, par conséquent, au parent qui en la garde, l’usage exclusif de la résidence commune. Ce droit d’usage serait alors accordé en vertu de l’obligation alimentaire des parents envers leurs enfants, dans le seul intérêt de ces derniers.

Ce n’est pas parce que vous décidez de quitter la résidence que vous ne serez plus responsable des obligations que vous avez contractées, comme le paiement de votre part des versements hypothécaires et des taxes. Vous demeurez tenu d’assumer les charges communes, en proportion de votre part dans la résidence, jusqu’à la vente de celle-ci à votre conjoint ou de l’immeuble à une tierce personne.

Comme il est mentionné plus haut, à défaut d’entente entre les conjoints copropriétaires, l’un d’eux peut présenter au tribunal une requête en partage de l’immeuble. La loi précise que « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » : autrement dit, on ne peut forcer quelqu’un à rester copropriétaire d’un bien.

Lors de l’audition de la requête, le tribunal peut rendre diverses ordonnances visant à protéger les droits des copropriétaires et à leur éviter des pertes, si cela est possible. Par exemple, si vous et votre ex-conjoint êtes copropriétaires d’un duplex et que le logement normalement loué est vacant, il peut s’avérer commode d’attribuer l’usage d’un logement à chacun des ex-conjoints, en attendant que la propriété soit vendue. Encore faudrait-il que cette proximité soit supportable…

Finalement, le tribunal ordonnera la vente forcée de l’immeuble. Celle-ci peut être faite de trois façons :

• de gré à gré;
  
• aux enchères;
  
• par appel d’offres.

Dans tous les cas, le produit de la vente sera distribué aux copropriétaires en proportion de la part que chacun d’eux détenait dans l’immeuble. Une copie conforme de l’acte d’achat, qui établit la quote-part respective des copropriétaires, devra donc être déposée dans le dossier de la cour. Rappelons qu’à défaut de mention particulière dans l’acte d’achat chacun des conjoints de fait est présumé détenir 50 % de la propriété de l’immeuble.

Pour déterminer le prix auquel un immeuble sera mis en vente, le tribunal doit établir sa valeur marchande en fonction de la preuve qui lui est soumise.

Cette preuve peut consister en une copie conforme du rôle d’évaluation foncière de la municipalité où l’édifice est situé : le montant de l’évaluation figure normalement sur le compte de taxes municipales.

Si l’un des conjoints estime que ce montant ne représente pas la véritable valeur marchande de l’immeuble, il peut recourir aux services d’un expert pour la déterminer. L’autre conjoint peut contester l’évaluation de ce dernier et engager son propre expert. Le tribunal n’est pas obligé de retenir le montant indiqué dans le rapport de l’un ou l’autre de ces spécialistes; si l’écart entre les évaluations est considérable, il pourrait nommer un troisième expert.

Une fois déterminée la valeur marchande de l’immeuble, l’un des ex-conjoints peut offrir d’acquérir la part de l’autre, en tenant compte de leur quote-part respective.

Si aucun des conjoints ne veut ou ne peut racheter la part de l’autre, celui qui a présenté la requête en partage et licitation peut établir qu’un acheteur est disposé à payer le prix représentant la valeur marchande de l’immeuble, ou encore qu’un agent immobilier accepte le mandat de s’occuper de la vente de la propriété et que des offres sont susceptibles d’être soumises dans des délais assez courts.

Le tribunal désigne le notaire qui rédigera l’acte de vente et il peut autoriser une tierce personne à signer ce dernier en lieu et place du conjoint qui refuserait de le faire. Il ordonnera également au notaire de remettre à chacun des ex-conjoints la part qui lui revient, une fois acquittées les dettes grevant l’immeuble (comme le solde de l’hypothèque) et les dépenses reliées à la vente (comme la commission de l’agent immobilier).

La vente aux enchères n’est ordonnée que lorsque la vente de gré à gré s’avère impossible. Le tribunal en confie l’exécution à un huissier, qui y procède selon les règles établies par la loi.

On n’utilise cette méthode qu’en dernier recours, parce qu’elle rapporte en général beaucoup moins aux copropriétaires que celle de la vente de gré à gré.

Ce procédé est utilisé surtout dans le cas des édifices commerciaux et industriels. En matière d’immeubles résidentiels, il est nettement préférable de procéder par vente de gré à gré, ou même par vente aux enchères.

Le copropriétaire qui veut faire vendre une résidence par appel d’offres doit demander au tribunal d’en fixer les conditions et suggérer le nom d’un agent immobilier qui pourra trouver des acheteurs potentiels. Ceux-ci soumettront une proposition d’achat selon les modalités fixées par le tribunal.

En plus de mentions spécifiques dans l’acte d’achat sur la part respective des conjoints de fait dans l’immeuble, il est possible de signer un contrat de cohabitation.

Ce contrat pourrait préciser les droits et obligations de chacun de vous concernant l’immeuble : qui paie quoi, qui est chargé de l’entretien, comment est calculée la part de chacun dans les dépenses, etc. Vous pourriez aussi y prévoir ce qu’il adviendrait de la propriété dans l’éventualité d’une rupture : par exemple, l’un de vous deux pourrait avoir priorité pour racheter la part de l’autre à la valeur marchande, qui serait établie par un expert choisi d’un commun accord.

Un contrat de cohabitation bien rédigé, contenant des dispositions claires, vous évitera tracas et disputes et vous sera très utile si vous deviez néanmoins vous adresser au tribunal. Pour en savoir plus, consultez la capsule Le contrat de cohabitation (contrat de vie commune).

À la suite d'une rupture, il peut arriver qu'un conjoint tente d'empêcher, de toutes sortes de façons, que l'immeuble soit vendu, bien qu'il refuse lui-même de racheter la part de l'autre conjoint.

Si votre ex-conjoint adopte cette attitude, vous pouvez présenter au tribunal une requête en partage de l'immeuble. Dans le cadre de ce recours, vous pouvez également demander au tribunal:

• de vous accorder l'usage exclusif de l'immeuble pendant toute la durée des procédures;
  
• de déterminer une indemnité que votre ex-conjoint devra vous verser si c'est lui qui obtient l'usage exclusif de l'immeuble;
  
• de déterminer les obligations de chacun quant aux dépenses de conservation et d'entretien de l'immeuble, jusqu'à sa vente;
  
• d'ordonner à votre ex-conjoint de permettre à un agent immobilier de faire visiter l'immeuble en vue de sa vente;
  
• d'ordonner à votre ex-conjoint, s'il y réside, de maintenir l'immeuble en bon état afin d'en favoriser la vente;
  
• d'ordonner la vente de l'immeuble et le partage du produit de la vente.

Un tel recours ne devrait être intenté que si vous ne parvenez pas à vous entendre avec votre ex-conjoint. En effet, il est préférable que l'un des copropriétaires rachète la part de l'autre, ou encore que la propriété soit, d'un commun accord, vendue à un tiers. Ce genre d'entente permet d'obtenir un meilleur prix de vente et d'éviter des frais onéreux aux ex-conjoints.