Le vice caché dans un immeuble

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Après avoir longtemps cherché, vous achetez la maison de vos rêves.  Quelques mois plus tard, vous remarquez que les fondations de la maison s'effritent. Les réparations coûteront plusieurs milliers de dollars. Pourtant, personne n'avait soulevé le problème lors de l'achat. Il s'agit peut-être d'un vice caché.

Que vous achetiez votre immeuble auprès d'un vendeur professionnel ou d'une autre personne, vous bénéficiez en principe de la garantie contre les vices cachés. Autrement dit vous êtes protégé par la loi.

Cette garantie contre les vices cachés, aussi appelée « garantie légale de qualité » s'applique à l'immeuble, mais aussi à tout ce qui y est rattaché par exemple:

  • une piscine;
  • une cheminée;
  • une galerie;
  • un garage;
  • un entrepôt.
Attention, il y a des exceptions! Par exemple, si vous achetez  un immeuble vendu sous le contrôle de justice, c'est-à-dire suite à un jugement ou une ordonnance du tribunal, vous n'aurez pas droit à la garantie contre les vices cachés.

Qu'est-ce qu'un vice?

Un vice est un défaut qui diminue la qualité d'un immeuble. C'est un défaut important qui empêche le propriétaire d'utiliser ou de profiter pleinement et normalement de son immeuble.

On parle ainsi de vice si le défaut est grave à un point tel que si l'acheteur avait été mis au courant du vice, il n'aurait peut-être pas acheté l'immeuble ou il aurait payé un prix moins élevé.

Les vices cachés

Un vice est « caché » s'il :

  • n'est pas apparent et qu'un simple examen ne permet pas de le découvrir; et
  • est inconnu de l'acheteur; et
  • existait au moment de l'achat.

Le vendeur est responsable du vice caché même s'il ignorait son existence au moment de la vente.

Voici quelques exemples de vices cachés :

  • un entretoit pourri;
  • des fondations qui s'effritent;
  • une piscine dont la toile est finie;
  • des moisissures dans les murs;
  • un filage électrique défectueux.

Les vices apparents

Généralement, le vendeur n'est pas responsable des vices qui sont apparents.

Les vices apparents sont visibles et ressortent lors d'un simple examen,  c'est-à-dire sans que l'avis d'un expert soit nécessaire. Cet examen peut être fait par l'acheteur au moment de la visite de l'immeuble et il doit être sérieux, attentif et prudent.

En conséquence, le vendeur ne sera pas responsable des vices:

  • apparents;
  • dont il vous a parlé;
  • dont vous connaissiez ou aviez constaté l'existence au moment de l'achat.

Les recours de l'acheteur

La garantie contre les vices cachés permet notamment à l'acheteur d'obtenir selon le cas :

  • une diminution du prix de l'immeuble;
  • le remboursement des rénovations qui ont été faites ou seront nécessaires pour réparer le vice;
  • un remboursement pour les dommages subis dans certaines circonstances;
  • la résolution de la vente pour remettre l'immeuble au vendeur et se faire rembourser le prix qu'il a payé pour l'acheter.

Quoi faire si vous découvrez un vice caché?

Important! Lors de la découverte d'un vice caché, vous devez obligatoirement aviser le vendeur le plus rapidement possible suite à la découverte du vice caché. L'avis doit être fait par écrit.

Acheter à ses risques et périls 

Lorsque vous achetez un immeuble « à vos risques et périls », cela signifie que vous achetez l'immeuble dans l'état où il se trouve, avec ou sans vice. Cette mention dans le contrat de vente fait en sorte que vous n'avez pas de protection contre un vice caché. Vous achetez l'immeuble? et ses défauts!

Note : Si vous achetez un immeuble d'un vendeur professionnel, il ne peut pas vous le vendre à vos risques et périls. Il doit vous garantir la qualité de l'immeuble. 

Voici des exemples tirés de décisions des tribunaux pour mieux comprendre la différence entre un vendeur professionnel et un vendeur non professionnel.

Vendeur NON professionnel

Vendeur professionnel (aussi appelé vendeur spécialisé)

  • Un individu (un particulier) qui vend sa propre maison
  • Un prêteur qui vend un immeuble dont l'ancien propriétaire était en défaut de payer (reprise d'immeuble)
  • Une personne qui agit à titre de liquidateur de succession
  • Un individu qui vend occasionnellement des immeubles
  • Un individu qui tire ses revenus d'activités de vente d'immeuble sur une base régulière
  • Le vendeur qui est constructeur de l'immeuble

Attention! Un courtier immobilier n'est pas un vendeur professionnel lorsqu'il agit comme intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur.

Dans tous les cas, si le vendeur connaissait le vice caché et ne vous l'a pas révélé, vous pouvez alors dénoncer tout comportement qui peut être qualifié de mal intentionné, malhonnête ou frauduleux.

Le vendeur doit dévoiler les vices qu'il connaissait

Le vendeur doit vous informer des vices qu'il connaît et qui affectent l'immeuble que vous voulez acheter. Autrement dit, il doit faire preuve de transparence.

Le vendeur ne peut pas :

  • vous mentir, en vous cachant l'existence d'un vice;
  • omettre de vous dire un fait important pour vous inciter à acheter l'immeuble;
  • embellir la réalité pour que vous achetiez l'immeuble à de meilleures conditions, par exemple à un prix plus élevé.

Le vendeur doit vous informer des vices, entre autres pour que vous puissiez évaluer les coûts des rénovations ou des réparations qui doivent être faites dans l'immeuble. Puisque que certains vices peuvent diminuer la valeur de l'immeuble, leur dévoilement vous permet de demander une diminution du prix de l'immeuble ou de le négocier.

Inspecter l'immeuble avant d'acheter

Il n'est pas obligatoire d'engager un inspecteur en bâtiment pour examiner un immeuble avant que vous l'achetiez. Toutefois, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis.

Ne pas faire d'inspection, ou ne pas la faire de façon prudente et diligente, revient à accepter d'acheter l'immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés et d'en assumer les coûts et les réparations. 

Or, pour être considéré comme un acheteur « prudent » et « diligent », il faut : 

  • faire un examen visuel, sommaire et attentif de l'immeuble;
  • être à l'affût d'indices apparents qui pourraient laisser soupçonner la présence d'un vice affectant l'immeuble;
  • agir comme l'aurait fait un autre acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances, ce qui implique parfois, si vous soupçonnez un vice, de faire faire une inspection plus approfondie ou recourir à un expert.

Certains acheteurs préfèrent faire inspecter l'immeuble par un inspecteur en bâtiment. L'inspecteur en bâtiment possède en principe des connaissances pour faire un examen sommaire et attentif de l'immeuble, relever les indices apparents de vices et, s'il soupçonne un vice plus sérieux, vous référer à un expert.

Il est d'ailleurs recommandé de vérifier si l'inspecteur en bâtiment ou l'expert avec lequel vous faites affaires est couvert par une assurance-responsabilité. Ainsi, si l'inspecteur en bâtiment ou l'expert commet une faute, une erreur ou un oubli qui engage sa responsabilité, l'assurance-responsabilité pourrait couvrir vos pertes causées par les vices qui auraient dû être relevés lors de l'inspection.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.