Le vice caché dans un immeuble

Après avoir longtemps cherché, vous achetez la maison de vos rêves.  Quelques mois plus tard, vous remarquez que les fondations de la maison s'effritent. Les réparations coûteront plusieurs milliers de dollars. Pourtant, personne n'avait soulevé le problème lors de l'achat. Il s'agit peut-être d'un vice caché.

Que vous achetiez votre immeuble auprès d'un vendeur professionnel ou d'une autre personne, vous bénéficiez de la garantie contre les vices cachés. Autrement dit vous êtes protégé par la loi.

Cette garantie contre les vices cachés, aussi appelée « garantie légale de qualité » s'applique à l'immeuble, mais aussi à tout ce qui y est rattaché par exemple :

  • une piscine;
  • une cheminée;
  • une galerie;
  • un garage;
  • un entrepôt.
Attention, exception! Si vous achetez  un immeuble vendu sous le contrôle de justice, c'est-à-dire suite à un jugement ou une ordonnance du tribunal, vous n'aurez pas droit à la garantie contre les vices cachés.

Qu'est-ce qu'un vice?

De façon générale, un vice est un défaut qui diminue la qualité d'un immeuble. C'est un défaut important qui empêche le propriétaire d'utiliser ou de profiter pleinement et normalement de son immeuble.

On parle ainsi de vice si le défaut est grave à un point tel que si l'acheteur avait été mis au courant du vice, il n'aurait peut-être pas acheté l'immeuble ou il aurait payé un prix moins élevé.

Les vices cachés

Un vice est « caché » s'il :

  • n'est pas apparent et qu'un simple examen ne permet pas de le découvrir; et
  • est inconnu de l'acheteur; et
  • existait au moment de l'achat.

Le vendeur est responsable du vice caché même s'il ignorait son existence au moment de la vente.

Voici quelques exemples de vices cachés :

  • un entretoit pourri;
  • des fondations qui s'effritent;
  • une piscine dont la toile est finie;
  • des moisissures dans les murs;
  • un filage électrique défectueux.

Les vices apparents

Généralement, le vendeur n'est pas responsable des vices qui sont apparents.

Les vices apparents sont visibles et ressortent lors d'un simple examen,  c'est-à-dire sans que l'avis d'un expert soit nécessaire. Cet examen peut être fait par l'acheteur au moment de la visite de l'immeuble et il doit être sérieux, attentif et prudent.

En conséquence, le vendeur ne sera pas responsable des vices:

  • apparents;
  • dont il vous a parlé;
  • dont vous connaissiez ou aviez constaté l'existence au moment de l'achat.

Les recours de l'acheteur

La garantie contre les vices cachés permet notamment à l'acheteur d'obtenir selon le cas :

  • une diminution du prix de l'immeuble;
  • le remboursement des rénovations qui ont été faites ou seront nécessaires pour réparer le vice;
  • un remboursement pour les dommages subis dans certaines circonstances;
  • la résolution de la vente pour remettre l'immeuble au vendeur et se faire rembourser le prix qu'il a payé pour l'acheter.

Quoi faire si vous découvrez un vice caché?

Important! Lors de la découverte d'un vice caché, vous devez obligatoirement aviser le vendeur le plus rapidement possible suite à la découverte du vice caché. L'avis doit être fait par écrit.

Le vendeur doit dévoiler les vices qu'il connaissait

Le vendeur doit vous informer des vices qu'il connaît et qui affectent l'immeuble que vous voulez acheter. Autrement dit, il doit faire preuve de transparence.

Vous pourrez avoir droit à un plus grand dédommagement si le vendeur :

  • a menti, en vous cachant l'existence d'un vice;
  • a omis de vous dire un fait important pour vous inciter à acheter l'immeuble;
  • a embelli la réalité pour que vous achetiez l'immeuble à de meilleures conditions, par exemple à un prix plus élevé.

Le vendeur doit vous informer des vices, entre autres pour que vous puissiez évaluer les coûts des rénovations ou des réparations qui doivent être faites dans l'immeuble. Puisque que certains vices peuvent diminuer la valeur de l'immeuble, leur dévoilement vous permet de demander une diminution du prix de l'immeuble ou de le négocier.

La présomption d'existence du vice

Le vice est présumé exister au moment de la vente lorsque l'immeuble est vendu par un vendeur professionnel.

Qu'est-ce que ça veut dire?

Si vous devez poursuivre le vendeur professionnel devant le tribunal, le vice est présumé être présent dans l'immeuble au moment de votre achat. Donc, vous n'aurez pas à démontrer que le vice existait avant la vente. C'est ce que l'on appelle une présomption.

La différence entre un vendeur professionnel ou un vendeur NON professionnel

De façon générale, un vendeur professionnel, aussi appelé vendeur spécialisé, est une personne dont l'occupation est de vendre des immeubles. La loi ne définit pas précisément ce qu'est un vendeur professionnel. Mais voici tout de même des exemples tirés de décisions des tribunaux pour mieux comprendre la différence entre un vendeur professionnel et un vendeur non professionnel.

Vendeur NON professionnel

Vendeur professionnel (aussi appelé vendeur spécialisé)

  • Un individu (un particulier) qui vend sa propre maison
  • Un agent d'immeuble à la retraite qui vend sa propre maison
  • Un prêteur qui vend un immeuble dont l'ancien propriétaire était en défaut de payer (reprise d'immeuble)
  • Une personne qui agit à titre de liquidateur de succession
  • Un individu qui vend occasionnellement des immeubles
  • Un individu qui tire ses revenus d'activités de vente d'immeuble sur une base régulière
  • Le vendeur qui est constructeur de l'immeuble

Le fait qu'un vendeur soit un professionnel ou non fera une différence au niveau de la preuve que vous devrez faire devant le tribunal.

La présomption d'existence du vice fait en sorte que le vendeur professionnel devra prouver que le vice caché n'était pas présent au moment de la vente.

Ce n'est pas le cas, si vous avez acheté votre immeuble d'un vendeur non professionnel. Dans ce cas, c'est vous qui devrez faire la démonstration en preuve que le vice était présent dans l'immeuble au moment de la vente.

Acheter à ses risques et périls ou sans garantie légale

Seul le vendeur non professionnel peut ajouter la mention « à vos risques et périls » dans son contrat de vente pour indiquer qu'il n'est pas responsable des vices affectant l'immeuble. Cela signifie que l'acheteur prend le risque d'acheter l'immeuble dans l'état où il se trouve, avec ou sans vice.

Cette mention prive l'acheteur de son droit à la garantie contre un vice caché. La validité d'une telle mention doit donc être évaluée sérieusement.

Voici un exemple de cette mention souvent appelée « clause de non garantie » ou « clause d'exclusion ou d'exonération » :

« Cette vente est faite sans autre garantie que celle des faits personnels du vendeur quant à la garantie du droit de propriété et sans aucune garantie quant à tous défauts ou vices cachés, l'acquéreur acceptant l'immeuble, à cet égard, à ses risques et périls. »

Vendeur NON professionnel

Vendeur professionnel

Il peut préciser dans le contrat que l'immeuble est vendu « aux risques et périls » de l'acheteur. 

Il ne peut pas écarter sa responsabilité par l'ajout d'une telle clause dans le contrat de vente parce qu'il est un vendeur professionnel.  

Un acheteur qui achète à ses risques et périls et qui découvre un vice, ne peut pas utiliser la garantie contre les vices cachés. Cependant, il pourra tout de même poursuivre le vendeur qui n'a pas révélé l'existence d'un vice qu'il connaissait. Mais cette poursuite repose sur un autre motif que celui du vice caché. Elle vise plutôt à dénoncer le comportement du vendeur qui peut être qualifié de mal intentionné, malhonnête ou frauduleux.

Inspecter l'immeuble avant d'acheter

Ce n'est pas obligatoire d'engager un expert pour examiner l'immeuble avant que vous l'achetiez. Toutefois, la loi prévoit que vous devez  faire un examen sérieux, attentif et prudent de l'immeuble que vous voulez acheter. Autrement dit, un acheteur doit prendre les mesures pour connaître l'état réel de l'immeuble.  Si cet examen n'est pas fait, le vendeur ne peut pas être tenu responsable des vices que vous auriez pu trouver en le faisant. 

Qu'est-ce qu'un examen sérieux, attentif et prudent par l'acheteur?

Il s'agit souvent d'une question de preuve. Voici comment peut être fait un examen sérieux par un acheteur :

  • vérifier qu'il n'y ait pas d'anomalies visibles;
  • vérifier l'état de l'immeuble;
  • faire un examen visuel de l'immeuble;
  • faire un examen complet de l'immeuble;
  • être à l'affût, faire des vérifications;
  • exiger un éclairage adéquat pour bien voir une pièce.

Demander l'inspection par un expert

Un expert saura peut-être mieux reconnaître les vices qui peuvent se trouver dans l'immeuble. Même si ce n'est pas une obligation légale, certains acheteurs préfèrent faire inspecter l'immeuble par un expert.

Voici pourquoi :

  • cette étape permet à l'acheteur de relever les signes extérieurs d'un problème potentiel (vice), c'est-à-dire de détecter des indices visibles de ce qui peut être défectueux dans un immeuble, d'en mesurer la gravité et les conséquences;
  • si le vice était apparent, l'acheteur peut poursuivre son expert s'il ne l'avait pas remarqué;
  • advenant un problème après la vente, l'expert peut présenter au tribunal une évaluation des coûts de réparation;
  • les tribunaux peuvent parfois juger que l'examen de l'acheteur n'est pas « sérieux » s'il n'est pas fait par un expert. C'est le cas, notamment, lorsqu'il existe des indices évidents de vices possibles.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.