La résiliation de bail par un locataire

Comme plusieurs, vous croyez peut-être qu'il est possible de quitter son logement en cours de bail en donnant un avis de trois mois à son propriétaire. C'est faux! Même si la résiliation de bail par le locataire est possible dans certains cas, il s'agit de l'exception à la règle. Car un bail, c'est un contrat. Et un contrat, c'est du sérieux!
 
Dans cet article, Éducaloi vous explique la résiliation de bail, les situations où elle est possible et les alternatives offertes aux locataires qui ne sont pas visés par ces situations.

Qu'est ce qu'une résiliation de bail?

La résiliation de bail est le fait de mettre un terme au contrat de bail signé entre le locataire et le propriétaire (locateur). À compter de la date de résiliation, les obligations du locataire et du locateur cessent d'exister. Par exemple, le locataire n'est plus obligé de payer un loyer au locateur, et le locateur n'est plus obligé de fournir un logement au locataire.

La résiliation de bail n'est pas la même chose que la non-reconduction du bail (aussi appelée non-renouvellement du bail). La non-reconduction du bail se passe en fin de bail quand le locataire signifie à son propriétaire son intention de ne pas le renouveler. La résiliation, quant à elle, peut avoir lieu à n'importe quel moment du bail dans les situations où la loi le permet.

Pour plus d'information sur la non-reconduction du bail, consultez l'article Le renouvellement de bail et la hausse de loyer.

Quelles sont les situations qui me donnent le droit de résilier mon bail?

En tant que locataire, le Code civil du Québec vous permet de résilier votre bail en donnant un avis écrit à votre propriétaire dans les situations suivantes :

  • vous quittez votre logement pour aller habiter dans un logement à loyer modique (LLM);
  • vous êtes une personne âgée et allez vivre de façon permanente dans l'un des lieux suivants, que ce soit pour y habiter une première fois ou pour changer de lieu :
    • un centre d'hébergement qui donne des soins de longue durée (CHSLD);
    • un appartement supervisé ou une résidence de groupes;
    • une résidence privée pour aînés ou tout autre lieu d'hébergement où sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite votre état de santé.
  • vous avez un handicap qui ne vous permet plus de continuer à vous loger au même endroit;
  • à la suite d'une décision du tribunal, il a été décidé de vous reloger ailleurs en raison de vos besoins particuliers;
  • votre sécurité ou celle d'un enfant qui habite avec vous est menacée en raison de la violence d'un conjoint ou d'un ex-conjoint ou en raison d'une agression à caractère sexuel, même si l'agresseur n'habite pas avec vous. Pour en savoir plus sur ce motif, consultez notre article Mettre fin à un bail en raison de violence conjugale ou sexuelle.

Pour en savoir plus sur l'avis à donner, voir les questions « Quelles sont les étapes à suivre afin que je puisse quitter mon logement en toute légalité? » et « Quelles conditions l'avis de résiliation doit-il remplir pour être valide? »

Quelles sont les étapes à suivre afin que je puisse quitter mon logement en toute légalité?

Dans le cas où vous vous trouvez dans l'une des situations exposées à la question précédente, trois démarches sont nécessaires :

  1. Envoyez à votre propriétaire un avis écrit de résiliation de bail, de préférence par courrier recommandé afin d'avoir la preuve de son envoi.

    Cet avis doit faire mention de votre désir de quitter votre logement, la cause de votre départ et la date de ce départ. Prenez soin de dater votre avis et de le signer. Conservez-en une copie pour vos dossiers.
  2. Accompagnez cet avis d'une attestation faisant preuve de la nécessité d'être relogé. N'oubliez pas d'en faire une copie pour vos dossiers.

    L'attestation est une lettre d'une personne compétente qui confirme que vous devez changer de logement. Il peut, par exemple, s'agir d'une lettre d'un agent d'aide social qui atteste votre déménagement dans un LLM. Dans les cas de violence conjugale ou d'agression à caractère sexuel, il peut s'agir de l'attestation obtenue par le bureau des procureurs aux poursuites criminelles et pénales.


    Attention! Si vous êtes une personne âgée et désirez emménager dans un CHSLD, un appartement supervisé, une résidence de groupes, une résidence privée ou tout autre lieu d'hébergement où sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite votre état de santé, vous devez plutôt accompagner votre avis de résiliation des documents suivants :

    • une attestation de l'autorité concernée qui prouve votre admission dans le lieu d'hébergement; et
    • un certificat d'une personne autorisée pour confirmer que vous remplissez les conditions d'admission. Cette personne doit être un professionnel de la santé et des services sociaux qui travaille dans un CLSC, un CHSLD, un centre hospitalier ou un cabinet privé, tels un médecin, un infirmier, une infirmière ou encore un travailleur social.
  3. Payez votre loyer jusqu'à la fin du délai d'avis :

    • un mois si aucune date n'a été prévue pour la fin du bail, ou si le bail a une durée de moins de 12 mois;
    • deux mois dans tous les autres cas.

De plus, si votre loyer inclut des frais pour des soins infirmiers ou des services d'assistance personnelle, alors vous êtes seulement tenu de payer pour les soins et services que vous avez reçus.

Autrement, il est aussi possible de s'entendre avec le propriétaire pour résilier le bail plus rapidement. D'ailleurs, il est conseillé de signer un papier avec votre propriétaire pour confirmer son accord, la date de la fin du bail et tout autre détail que vous jugez pertinent.

Vous pouvez aussi permettre à votre propriétaire de chercher un autre locataire pour qu'il aménage immédiatement. S'il trouve un locataire qui souhaite aménager avant la fin du délai de votre avis, vous n'aurez plus à payer votre bail.

Quelles conditions l'avis de résiliation doit-il remplir pour être valide?

  • Il doit être envoyé en cours de bail.
  • Il doit être envoyé à l'adresse de votre propriétaire (l'adresse qui figure dans votre bail).
  • L'avis doit être écrit dans la même langue que celle qui a été utilisée pour écrire le bail.
  • L'avis doit être de deux mois, si le bail est d'une durée d'un an ou plus mais, s'il s'agit d'un logement loué pour moins d'un an ou sans durée fixe, un avis d'un mois suffit.

Le délai se calcule à compter du moment où vous envoyez votre avis (et non à partir de la réception de l'avis par le propriétaire). Exemple : si vous envoyez votre avis le 7 décembre 2011, le délai se terminera le 7 février 2012 à minuit (bail d'un an et plus) ou le 7 janvier 2012 (bail à durée indéterminé, ou conclu pour moins d'une année).

Quels sont les effets d'un avis qui n'est pas conforme à la loi?

L'avis qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi est inopposable au propriétaire. Cela veut dire que le propriétaire n'a pas à en tenir compte. C'est comme si l'avis n'avait jamais existé!

Le propriétaire peut alors prendre des dispositions contre le locataire pour l'obliger à payer le loyer jusqu'à la fin du bail.

Toutefois, dans les cas où le locataire a donné un avis verbal de résiliation à son propriétaire, il peut faire valoir la validité de cet avis devant la Régie du logement. Le locataire doit prouver que le fait que l'avis était verbal et non écrit n'a pas causé de dommages au propriétaire.

Par exemple, un locataire peut prouver que le propriétaire n'a pas subi de dommages car il a réussi à louer le logement immédiatement, ce qui ne lui a causé aucune perte de revenu.

Si je décide simplement de partir en emportant mes affaires, est-ce que ça met fin à mon bail?

Au bail oui, mais pas à vos responsabilités! Il est vrai que la loi prévoit que le bail est résilié lorsque, sans motif, un locataire part en emportant ses effets mobiliers (c'est-à-dire, en jargon juridique, ses choses).

Cependant, cela ne met pas fin aux obligations du locataire. Il demeure responsable du paiement du loyer pour toute la durée du bail qui était convenu et des dommages qu'il a pu causer à l'appartement.

Le propriétaire peut donc s'adresser à la Régie du logement pour obtenir un jugement contre le locataire qui est parti en cours de bail quand la loi ne lui permettait pas. Il a dix ans pour exécuter ce jugement.

Mon propriétaire refuse de chauffer mon logement tel que prévu au bail. Il néglige aussi de faire plusieurs réparations nécessaires. Est-ce que je peux résilier mon bail?

Oui, mais vous devez le demander à la Régie du logement. Celle-ci peut accorder une résiliation de bail lorsque votre propriétaire n'exécute pas ses obligations.

Les obligations de votre propriétaire sont :

  • de vous fournir un logement en bon état de réparation et d'habitabilité;
  • de vous assurer la jouissance paisible du logement durant tout le bail;
  • de garantir que le logement pourra servir à l'usage pour lequel il a été loué et de l'entretenir, à cet effet, jusqu'à la fin du bail.

Je ne peux plus habiter mon logement car il est trop délabré (ou dangereux, ou plein de vermine, etc.). Puis je résilier mon bail?

Oui. Lorsque le logement devient impropre à l'habitation, le locataire ou le propriétaire peut demander la résiliation du bail.

Pour en savoir plus sur ce qu'est un logement impropre à l'habitation et sur la façon de résilier le bail dans cette situation, consultez l'article L'état du logement.

Je ne me trouve dans aucune des situations prévues pour mettre fin à mon bail en toute légalité. Que puis-je faire?

Trois solutions se présentent à vous :

  1. Vous pouvez conclure une entente avec le propriétaire pour mettre fin à votre bail avant son terme.

    Si vous en arrivez à une entente, il est conseillé de faire signer à votre propriétaire un papier confirmant son accord, la nouvelle date à laquelle le bail se terminera et tout autre détail que vous jugez pertinent.

  2. Vous pouvez sous-louer votre logement

    Vous devez aviser votre propriétaire et l'informer du nom et du numéro de téléphone de la personne à qui vous voulez sous-louer votre logement. Vous devez également obtenir le consentement de votre propriétaire. Cependant, il ne peut refuser que pour des motifs sérieux.

  3. Vous pouvez céder votre bail

    Comme pour la sous-location du logement, vous devez aviser votre propriétaire et l'informer du nom et du numéro de téléphone de la personne à qui vous voulez céder votre bail. Le propriétaire peut refuser son accord, ce qui empêche la cession, s'il a des motifs sérieux.

    Il y a des différences importantes entre la sous-location du logement et la cession du bail. Pour en savoir plus, consultez notre article La cession de bail et la sous-location de logement.

Les règles sont-elles les mêmes si je suis locataire d'un logement à loyer modique (LLM)?

Non, si vous habitez un LLM, vous pouvez en tout temps résilier votre bail, il suffit de donner un avis écrit de trois mois à votre propriétaire.

Cependant, vous ne pouvez pas sous-louer votre logement ou céder votre bail.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.