La cession de bail et la sous-location de logement

CandyBox Images / iStock / Thinkstock
Voici les distinctions entre la sous-location et la cession de bail, leurs effets, les étapes à suivre et les obligations que cela implique.

Quelle est la différence entre la sous-location d'un logement et la cession d'un bail?

Une cession de bail prend forme lorsque vous quittez définitivement votre logement en cours de bail. Vous délaissez vos droits comme locataire et le propriétaire ne peut plus rien contre vous.

La sous-location, quant à elle, peut être temporaire. En effet, en sous-louant votre logement, vous conservez votre droit au maintien dans les lieux (c'est-à-dire votre droit d'occuper le logement lorsque le contrat de sous-location prend fin). Ainsi, à la fin du bail, vous pouvez, si vous le désirez, réintégrer votre logement. Ce privilège implique, toutefois, des responsabilités pour le sous-locateur (celui qui sous-loue).

Quelles sont les personnes qui sont impliquées dans la cession et la sous-location?

Dans une cession de bail, il y a trois personnes impliquées:

  • celui qui cède son bail;
  • celui qui prend possession du bail;
  • le locateur, le propriétaire du logement.

Dans le cas d'une sous-location, les personnes impliquées sont:

  • celui qui sous-loue son logement;
  • celui à qui le logement est sous-loué;
  • le locateur, le propriétaire du logement.

Quels sont les effets d'une cession de bail et d'une sous-location de logement?

Dans le cas d'une cession de bail, la personne à qui vous avez cédé votre bail, le cessionnaire, a tous les droits et toutes les obligations d'un locataire vis-à-vis le propriétaire. Quant à vous, vous n'avez plus aucun droit ni aucune obligation envers votre ancien propriétaire.

Dans le cas d'une sous-location, la personne à qui vous sous-louez votre logement a tous les droits d'un locataire, sauf celui du maintien dans les lieux. Cela implique que vous pouvez, si vous le désirez, réintégrer votre logement à la fin du bail.

Quant à vous, en tant que sous-locateur, vous demeurez responsable du bail. Vous demeurez alors locataire avec tous vos droits et obligations intacts. Cela implique que si le sous-locataire fait défaut de vous payer le loyer, vous demeurez redevable au propriétaire. Vous devrez donc payer. En sous-louant votre logement, vous acquérez également les obligations d'un locateur vis-à-vis le sous-locataire.

Est-il possible de céder mon bail ou de sous-louer mon logement en tout temps?

Non. Le Code civil prévoit trois cas particuliers où la cession de bail et la sous-location sont interdites:

  • vous êtes une personne aux études et vous habitez un logement d'un établissement d'enseignement;
  • vous logez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM);
  • vous êtes marié ou uni civilement, votre logement vous sert de résidence familiale (l'endroit où la famille exerce ses activités habituelles) et votre conjoint refuse la sous-location ou la cession.

En effet, lorsque le logement sert de résidence familiale, il ne vous est possible de sous-louer ou de céder votre bail que si votre conjoint donne son consentement à cette transaction par écrit. Pour plus d'information sur la résidence familiale, consultez l'article: Le statut spécial de la résidence familiale.

Comment procéder pour sous-louer mon logement ou céder mon bail en toute légalité?

Si vous êtes dans une situation qui vous permet de céder ou de sous-louer votre bail (voir question précédente), vous devez, une fois le futur locataire trouvé, envoyer un avis de cession de bail ou de sous-location à votre propriétaire.

L'avis doit inclure: le nom de la personne intéressée, son adresse et la date à laquelle la cession ou sous-location va se faire. L'avis doit être envoyé à l'adresse du propriétaire, celle qui est inscrite sur le bail. Il doit être écrit dans la langue que vous avez utilisée pour écrire le bail.

Le propriétaire a 15 jours à compter de la réception de l'avis pour vous répondre. Il n'a pas le droit de refuser la sous-location ou la cession de bail sans motifs sérieux (incapacité de payer, troubles de comportements, etc.) et ce, même si une clause du bail prévoit autre chose. Si le propriétaire oublie ou ne répond pas à votre avis dans les 15 jours, il est réputé l'avoir accepté.

Un avis qui n'est pas conforme est inopposable au propriétaire. C'est-à-dire qu'il n'a pas de valeur légale à moins de prouver, devant la Régie du logement, que le locateur n'a subi aucun dommage sérieux du fait que l'avis n'était pas conforme à la loi.

Vous trouverez un modèle d'avis sur le site Web de la Régie du logement ou en vous présentant à ses bureaux.

Quels sont mes recours si le propriétaire refuse mon offre de sous-location ou de cession de bail?

Vous pouvez déposer une demande à la Régie du logement pour forcer votre propriétaire à accepter la cession de bail ou la sous-location de votre logement si celui-ci n'a pas de motif sérieux de refuser votre offre. Attention! Il ne sert à rien de déposer une plainte à la Régie du logement dans les cas où la loi interdit explicitement la cession de bail et la sous-location, soit dans les cas suivants:

  • vous êtes une personne aux études et habitez un logement d'un établissement d'enseignement;
  • vous logez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM);
  • votre logement vous sert de résidence familiale et votre conjoint ne vous a pas donné son consentement écrit à la cession de bail ou la sous-location.

Pour plus d'information sur le fonctionnement de la Régie du logement, consultez l'article L'audition devant la Régie du logement.

Qu'en est-il de la reconduction du bail pour le sous-locataire?

Le Code civil du Québec n'accorde pas au sous-locataire le droit au maintien dans les lieux. Dans les faits, si vous voulez réintégrer votre logement à la fin du bail, vous pourrez le faire.

Toutefois, le sous-locataire pourra demeurer dans le logement s'il n'a pas reçu de vous, son sous-locateur, ou du propriétaire, un avis de 10 jours lui demandant de quitter les lieux. Si tel est le cas, il pourra rester dans le logement et conclure un nouveau bail avec le propriétaire.

En tant que sous-locateur, quelles sont vos obligations vis-à-vis du sous-locataire?

Vous avez plusieurs obligations vis-à-vis le sous-locataire. Au même titre que tout locateur, vous devez livrer le logement en bon état d'habitabilité, de propreté, d'entretien et de réparations. Vous devez aussi veiller à ce que le logement soit paisible.

Un propriétaire peut-il demander la résiliation de la sous-location?

Oui. Le propriétaire peut demander la résiliation de la sous-location lorsque le sous-locataire a causé un préjudice sérieux à lui-même ou aux occupants de l'immeuble. Par exemple: il y a retards dans les paiements du loyer, le sous-locataire fait du bruit à un point tel que les autres locataires s'en plaignent, etc.

Un propriétaire qui subit un préjudice sérieux, du fait d'un sous-locataire, peut demander, en plus de la résiliation de bail, des dommages et intérêts pour les dommages causés.

Important !
Cet article explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et n’est pas un avis ou un conseil juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat ou un notaire.